物权法释义——地役权（中）

 物权法释义——地役权（中）

第一百五十七条  设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
　　地役权合同一般包括下列奈款：
　　(一)当事人的姓名或者名称和住所；
　　(二)供役地和需役地的位置；
　　(三)利用目的和方法；
　　(四)利用期限；
　　(五)费用及其支付方式；
　　(六)解决争议的方法。
　　●条文主旨
　　本条是关于设立地役权的规定。
　　●立法背景
　　由于地役权范围宽泛，它涉及生产、生活的领域的方方面面，与人们的生活和企业的生产经营密切相关，内容复杂，一般说来期限又比较长。因此，为了有效防止当事人将来发生纠纷，物权法规定了地役权设立合同要采取书面形式，设立合同一般要包括的主要条款。
　　●条文解读
　　地役权是用益物权，设立地役权应当采取书面形式订立。当事人签订合同的目的，是以在特定需役地和供役地上设立具体内容的地役权。因此，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否顺利地履行、实现订立合同的目的。这里规定的地役权内容，只是一般地役权合同应当包括的条款，但不限于这些内容，并不是说合同中缺了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效。合同主要条款的规定只起到提示性与示范性的作用。地役权合同一般包括以下条款：
　　(一)当事人的姓名或者名称和住所。当事人是合同的主体，如果不写明当事人，就无法确定权利的享有者和义务的承担者，发生纠纷也难以解决。按照我国土地制度，地役权合同的双方当事人可以是土地所有人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和土地承包经营权人等权利人。因此，要将上述权利人或者使用人的姓名或者名称和住所写清楚。
　　(二)供役地和需役地的位置。签订地役权合同，应当标明供役地和需役地两块土地的方位、四至以及面积，尤其对供役地的位置更应记录细致，并尽可能绘图表示。
　　(三)利用目的和方法。其利用目的，即设立地役权是为了通行、取水、排水、铺设管线等。如何使用供役地，比如设立了排水地役权后，是用挖排水渠的方法，还是铺设排水管道的方法。
　　(四)利用期限。即利用供役地的具体起止时问。地役权的期限是地役权存续的依据，应有明确的约定。没有约定或者约定不明确的，地役权人可以随时终止合同。
　　(五)费用及其支付方式。地役权亦可有偿亦可无偿，主要取决于当事人的约定。如果是有偿的，地役权人与供役地人在合同中，应当明确约定费用的数额以及支付的方式，是分期支付，还是一次性付清等。
　　(六)解决争议的方法。解决争议的方法指合同争议的解决途径和方式。双方当事人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决争议。
　　地役权的内容相当繁多，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种内容的地役权，只要其约定不违反法律的强行性规范，不违背公序良俗，法律都予以保护，都会尊重当事人的约定。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
　　●条文主旨
　　本条是关于地役权效力的规定。
　　●立法背景
　　在立法过程中对地役权的设立是否必须通过登记，争议比较大。
　　一种意见认为，地役权的设立应当登记。地役权是一种独立的用益物权，它能够对抗任何第三人。如果该权利不通过登记予以公示，必然会损害第三人的利益。例如，地役权人和供役地权利人达成协议设立了地役权，这实际上是在供役地上设立了负担，供役地的价值将因此而减少。如果供役地权利人将其土地的使用权转让给第三人，第三人在受让该土地时，不知道该土地上已设立了地役权，仍然以没有负担的土地的价值购买，必然会蒙受损失。因此，地役权设立、变动或者消灭，都要噩记，只有登记才能使地役权产生对抗第三人的效力，并能够维护第三人的利益，维护正常的社会经济秩序。
　　一种意见认为，把登记生效作为基本原则，登记对抗作为例外。根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让以及消灭均采登记生效主义，把地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱。未登记的地役权，只不过是合同约定的，只能对抗合同当事人的地役权。
　　考虑到在我国农村，地役权80％一90％都是不登记的。因此，根据我国的实际情况，为了方便群众，减少成本．物权法实行登记对抗主义．地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
　　●条文解读
　　地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
　　物权法实行登记对抗主义。所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而买受了该土地的第三人。例如，公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，房地产开发公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。因此，为了更好地维护自己地役权，地役权最好进行登记。

第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
　　●条文主旨
　　本条是关于供役地权利人义务的规定。
　　●立法背景
　　地役权是为了解决，为此～士地的使用，而需使用另一土地，才能充分发挥土地的效用的情况，它是调节土地所有人、使用人之问的关系，并通过确认土地上的各种物权来实现土地的高效率的利用。
　　●条文解读
　　地役权设立后，供役地权利人应当按照合同的约定履行自己的义务。
　　1．允许地役权人利用其土地。在地役权人利用供役地时，多多少少会给供役地权利人带来不便。对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供土地，并要容忍供役地上的负担。这些负担包括允许他人利用自己土地，对自己行使土地的权利进行的某种限制，放弃部分使用自己土地的权利，有时甚至还必须容忍对供役地造成某种程度上的损害。但对供役地权利人诸多的约束行为，都是事先在合同中作了规定的，既然是合同就意味着双方自愿，意味着公平。供役地权利人在负有容忍或者不作为义务的同时，也获得了一定的补偿。民事关系最主要的原则之一就是权利义务平等，有义务必然有权利。供役地权利人之所以允许地役权人利用自己的土地，在很大程度上也是为了获取一定的租金。
　　2．不得妨害地役权人行使权利。地役权人为利用供役地，实现地役权的内容，在权利行使的必要范围内，有权在供役地上修建必要的附属设施或者从事某项必要的附属行为，此时的供役地权利人就不得妨害地役权人行使这些权利。