我所主办律师王卫洲解析集体土地征收补偿标准

栏目名称：法眼看房产

主    题：解析集体土地征收补偿标准

嘉宾律师：王卫洲律师

本期策划：张倩

本期介绍：近年来发生在各地的征地拆迁纠纷，矛盾冲突越来越多，引发的群体性事件和恶性案件触动着社会敏感的神经。早到2004年的嘉禾事件、2005年的定州事件，再到08年的瓮安事件，一幕幕的冲突有着深层次的原因。那就是：土地！今天，我们有幸为大家请到了北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师来为大家简单讲解一下集体土地征收补偿的相关内容。

访谈内容：

【法眼看房产】关注房子，解答疑难。《法眼看房产》为您解读关于房子的是是非非。各位网友大家好，又和大家见面了。今天的嘉宾是北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。王律师，您好，欢迎您做客《法眼看房产》，先跟大家打声招呼吧。 

【律师】大家好.

【法眼看房产】2011年年初，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收与补偿有了一部行政法规，为解决城市房屋拆迁纠纷提供了比较明确的法律依据。相较之下，对于农村集体土地征收、农民房屋拆迁的补偿，现行《土地管理法》规定的补偿和补助水平，已经不能适应农村发展的实际和农民生活的需求。根据我国宪法及土地管理法，征收集体土地时，需要在满足“公共利益”的需求下才可以征收。何为“公共利益”？目前是否有明确的范围？

【律师】公共利益，顾名思义就是社会公众的利益，物权法规定国家为了公共利益需求可以征收集体土地，但实际上地方政府对公共利益的理解是漫无边际的，因为目前公共利益没有明确的界定标准，只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》将国防外交、科教文卫、基础设施、保障性安居工程、旧城改造以及其他法律行政法规规定的情形列为公共利益，这是对公利益的首次界定。

【法眼看房产】在上面谈到的一些群体性事件中，集体土地拆迁冲突的问题之一是政府的征地范围过宽，这是否与“公共利益”的范围不明有直接联系？在实际操作中，作为拆迁律师您遇到过什么样的情况？

【律师】对，目前地方政府在征地时会将一切都归纳在城市规划、旧城改造等范围之内，然后以公共利益需要实施征收，而实际上很多时候所谓的旧城改造、城市规划都是房地产开发等商业行为的借口。

【法眼看房产】在近几年发生的群体性事件，和征地有关的占了80%。究其原因是对失地农民的经济补偿不合理，不到位。那么，按照我国法律，集体土地征收补偿的详细标准是什么？耕地与宅基地各有什么补偿标准？

【律师】我国法律规定对农民的补偿主要是国务院、国土资源部和各级人民政府的一些行政法规，对于土地的补偿目前依据的是各省级人民政府制定或授权制定的综合区片价，如湖北省人民政府发布的《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》，而对于地上附着物的补偿标准目前各地区还是比较混乱的，一般是根据市、县政府制定的地上附着物补偿标准专门为某征收片区制定一个补偿方案，由于法律规定的不明确，集体土地上拆迁引发的矛盾也是最多的。

【法眼看房产】2011年初，《国有土地上房屋征收与补偿条例》，确立了按照市场价格给予补偿的原则，即“对被征收房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日征收房屋类似房地产的市场价格”这对集体土地上房屋补偿是否有借鉴意义？

【律师】在法律上是不能适用的，因为集体土地及地上物征收主要原则为保障被征地农民基本生活水平不下降，我认为如果对集体土地上房屋拆迁中若被征收房屋属于城市规划区范围内的，应当可以参照不低于类似房地产的市场价格的补偿；另外如果集体土地被征收后没有及时补偿，而被征收土地又纳入了城市规划区的，则应当按照国有土地上房屋的标准进行补偿。

【法眼看房产】您认为我国的集体土地征收补偿标准是否合理？或者您觉得应该如何补偿才更符合被征收者的利益，同时也符合公共利益？

【律师】我认为是不合理，因为国家在征收集体土地的时候对农民的补偿主要是根据其年产值或重置价（即成本价值）来计算；而土地被征为国有后又以商业、工业等用途的标准进行出让，同一宗土地其性质的变化产生了巨大的经济差额，由此引发被征地农民心里不平衡往往是土地纠纷产生的重要原因之一。我认为应当允许集体经济组织经在符合规划的前提下或经过政府审批后直接出让给用地者，而且应当制定集体经济组织内部关于土地出让款的分配办法。

【法眼看房产】有专业人士称：需要加大对失地农民的保护，在货币补偿的同事，还需要采取社会保障，就业安置等方式进行安置补偿，解决农民的后顾之忧“对此，您有什么看法？

【律师】是的，国务院和国土资源部多次要求补偿、安置多元化，以保障被征地农民基本生活水平不因征地而下降。，

【法眼看房产】谈完了补偿标准，我们再来说说程序方面的事情。不管是专业人士还是草根一族，都明白我国是一个轻视程序的国家。在利益面前，有更多的人无视正当程序，实施违法行为。王律师，集体土地征收的程序是什么？在您处理的案件中，遇到哪些不合正当程序的行为？知法犯法的原因又是什么？

【律师】集体土地征收有其严格的程序，首先由市县国土部门组织被征地农民知情确认、根据情况组织征地听证，之后应当逐级上报由省政府或国务院批准土地征收和农用地转用；市县政府发布征收土地公告、组织召开征地补偿听证、补偿登记、土地部门发布补偿安置方案公告、然后由市县政府组织实施征地；如无理阻挠国家征地的应当由国土部责令交出土地，拒不执行者，申请人民法院执行。

【法眼看房产】在面对强势群体的不合法行为，作为被征收土地的人，可以通过何种救济途径维护自己的权益？

【律师】被征地农民可以向信访部门投诉，对国家机关工作人员违法违纪行为可以纪检部门投诉，不过由于征地拆迁一般都属于政府行为而不是某个公职人员的个人行为，一般上访投诉都没有较好效果，我建议遇到这种情况直接提起行政诉讼或行政复议，或者由媒体曝光。

【法眼看房产】2011年上半年，国土资源部已经开始组织起草《集体土地征收征用条例》，作为专业的拆迁律师，结合现状，您有什么好的建议？

【律师】我认为应当征地过程中增加被征地农民对于征地行为的参与权；在征地补偿上应当减少土地出让价格与征收价格的差距；对集体土地的补偿可以参照周边国有土地的基准地价补偿；在集体经济组织内部制定明确的分配办法这样的话，征地纠纷应该会大大减少。

【法眼看房产】资料表明，截至2010年底，中国耕地总量不足18.26亿亩，已接近18亿亩的红线。在发展经济的同时，希望相关部门可以更多的考虑一下全局。退一步说，在发展经济时要更好的保护被征收者的权益，促进社会的和谐与稳定。感谢各位网友和xxx律师的参与。希望各位网友对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。期待下次与您相约，再见。

【律师】再见。

节目简介：《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。《“法眼”看房 产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。