北京市怀柔区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见

北京市怀柔区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见

北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知  

       各镇、乡人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各区属机构： 《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》已经区政府2003年第十一次区长办公会议讨论通过，现转发给你们，并就有关问题通知如下，请一并认真贯彻执行。

一、本通知自2003年9月1日起执行，《怀柔县人民政府批转县建委关于推进旧城改造工作意见的通知》（怀政发〔2001〕33号）同时废止。

二、集体土地房屋拆迁补偿政策涉及千家万户和广大群众的切身利益，有关部门和各镇乡要充分做好宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知，保证城乡建设工作顺利进行。

二○○三年九月一日

                北京市怀柔区国土资源和房屋管理局

            关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见

      为进一步规范我区集体土地房屋拆迁工作，妥善处理集体土地房屋拆迁中存在的问题，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号发布）、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号）和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号印发）有关规定，结合我区实际，制定本意见。

一、宅基地区位补偿价

（一）宅基地区位补偿价的确定方法。集体土地房屋拆迁宅基地区位补偿价按照下面公式计算：宅基地区位补偿价=（普通住宅指导价—房屋重置成新均价）×户均安置面积 ÷户均宅基地面积 公式中的普通住宅指导价参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价及城市规划等情况综合确定。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准按照房屋建设情况确定。户均安置面积根据各镇乡经济发展水平、农民居住情况确定。户均宅基地面积原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。

（二）宅基地区位补偿价格幅度。

1、城区和镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度。

怀柔镇（城区） 480-1380 1500-3000 700 120 200

杨宋镇 480-840 1500-2100 700 120 200

北房镇 480-840 1500-2100 700 120 200

庙城镇 480-900 1500-2200 700 120 200

桥梓镇 300-780 1200-2000 700 120 200

雁栖镇 300-900 1200-2200 700 120 200

怀北镇 270-780 1000-2000 700-550 120 200

汤河口镇 270-750 1000-1800 550 120 200

九渡河镇 270-570 1000-1500 550 120 200

渤海镇 270-570 1000-1500 550 120 200

宝山镇 270-570 1000-1500 550 120 200

琉璃庙镇 270-570 1000-1500 550 120 200

喇叭沟门乡 270-570 1000-1500 550 120 200

长哨营乡 270-570 1000-1500 550 120 200

2、城区及各镇乡宅基地区位补偿价幅度。

（1）怀柔城区及怀柔镇。怀柔城区（东至京承铁路、北至富乐大街、西至水库路、南至怀河）的宅基地区位补偿价的基准价格为1080元-1380元/平方米；普通住宅指导价为2500-3000元/平方米。怀柔城区规划区域内（大中富乐村、大屯村、石厂村（不含石厂新村））及卢庄、红螺镇的宅基地区位补偿价的基准价格为780元-1080元/平方米；普通住宅指导价2000元-2500元/平方米。怀柔镇上述范围以外的其他地区的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米。

（2）杨宋镇、北房镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-840元/平方米；普通住宅指导价1700元-2100元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。

（3）庙城镇。镇政府所在地及大秦铁路以北，怀河以南地区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。

（4）雁栖镇。镇政府所在地、雁栖工业开发区及红螺山旅游度假区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元-480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。

（5）怀北镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米；房屋重置成新均价700元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-450元/平方米；普通住宅指导价1000元-1300元/平方米；房屋重置成新均价550元/平方米。

（6）桥梓镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元-480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。

（7）汤河口镇。镇政府所在地宅基地区位补偿价的基准价格为570元-750元/平方米；普通住宅指导价1500元-1800元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-570元/平方米；普通住宅指导价1000元-1500元/平方米。

（8）九渡河镇、渤海镇、宝山镇、琉璃庙镇、喇叭沟门乡、长哨营乡。镇乡政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为390元-570元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-390元/平方米；普通住宅指导价1000元-1200元/平方米。

 3、各镇乡可根据本辖区实际情况，在上述幅度内制定详细宅基地区位补偿价标准，经区国土房管局同意后执行。

（三）具体拆迁项目的区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在规定的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。

二、宅基地面积认定

（一）拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

（二） 宅基地面积控制标准： 1982年以前（含），最高不超过0.4亩（267平方米）；1982年以后，最高不超过0.3亩（200平方米），人多地少地区最高不超过0.25亩。

（三）低于控制标准的宅基地面积，按合法批准的面积认定。

 （四）无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准认定。

三、宅基地补偿标准

（一）经合法批准且不超过控制标准的宅基地补偿标准。 补偿额=本拆迁范围宅基地区位补偿单价×宅基地面积

（二）经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿。但1982年以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补偿，最高补偿标准不得超过40%。具体标准由评估机构结合本拆迁范围的实际情况综合平衡确定。

 （三）另行审批宅基地安置被拆迁人的，新批宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分的补偿为： 不足部分补偿额=本拆迁范围宅基地区位补偿单价×不足部分宅基地面积

（四）农村符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难并符合以下条件的，按照本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补助，补助面积标准为0.25亩/户（合167平方米）。

 1、拆迁期间属于本村集体成员。

 2、被拆迁房屋长期居住，本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

 3、在拆迁公示前析产分户并取得相关法律手续。

 4、在拆迁范围内有本市常住户口并且独立分户（独立户籍）。

 5、符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，且按拆迁实施方案安置确有困难的。 具备以上条件必须经公示确认（公示一般为7天）。

对公示有异议的由拆迁人核实。经公示或核查符合条件的方可予以补助。 本意见所称的拆迁户，按照拆迁公示前公安机关发放的户口簿认定,但是夫妻双方、未婚子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户认定。 拆迁公示后通过办理房屋交易、赠与、析产等手续新增的户，以及通过办理户籍分户新增的户，不予认定。

（五）无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准，按宅基地补偿标准中第（一）、（二）、（三）款补偿。

 四、房屋面积的确定及补偿

       拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但持有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。房屋补偿由房地产价格评估机构按被拆迁房屋的重置成新价评估确定。 本意见实施前宅基地上已建成的房屋，未取得规划行政主管部门批准建房文件和未取得房屋所有权证，但确由被拆迁人长期自住的，按其房屋重置成新价的50—70%给予补偿；属于出租或闲置的，按其房屋重置成新价的30—50%给予补偿。具体补偿幅度按上述规定根据当地实际情况确定。属征地拆迁的，由镇乡政府确定，报区政府批准后执行；属占地拆迁的，由农村集体经济组织或村民委员会确定，报镇乡政府批准后执行。 本意见实施后，宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定和补偿。 宅基地外建房一律按违章建筑无偿拆除。

五、经营性用房的停产停业综合补助费标准

（一）对利用宅基地上房屋从事生产经营，因拆迁造成停产停业损失、符合以下条件的，对经营者（执照标明的法人或经营者）给予一次性停产停业综合补助。

1、具有工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆房屋一致。

2、拆迁公告发布之日正在经营的。

3、具有税务部门近半年的完税证明原件。

4、具有工商部门近半年的管理费发票原件。（个体经营户） 经营时间不足半年的，按实际经营时间提供3、4所述原件。

（二）营业面积的确定。

 1、按照租赁协议标明的营业面积为准。

 2、协议未标明的，按工商局注册的面积为准。

3、以上两项均无法提供或所提供的面积与实际不附的，以实际营业面积（指直接用于生产经营的房屋建筑面积）为准。

（三）停产停业综合补助费的发放标准。

停产停业综合补助按经营时间确定基础标准，再结合地理区位和经营性质确定具体补助标准。

 1、经营时间连续6个月以上的（含6个月），基础标准为700元/平方米。

2、经营时间在6个月以内的，基础标准为100元/平方米。 经营时间以取得工商执照日期起计算,截止到暂停公示止。 地理区位及房屋使用性质调节系数：

（1）地理区位调节系数 地理区位 系数 怀柔区建城区 1.0 各镇乡政府所在地 0.7 其他地区 0.5

（2）房屋使用性质调节系数 房屋使用性质 调整系数 商业、金融业、保险业 1.0 娱乐业、餐饮业 0.95 办公 0.9 服务业 0.85 工业、仓储业及其他 0.8 占地拆迁房屋的经营损失补偿标准，由镇乡政府参照上述标准确定后，报区政府备案。

4、利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失由拆迁人按租赁双方协议的约定给予补偿；双方没有约定的，由拆迁人按上述规定标准对经营者给予补偿。

六、搬迁补助费和提前搬迁奖励费

（一）搬迁补助费。 住宅房屋按照正式房屋建筑面积15元/平方米；非住宅房屋按照正式房屋建筑面积25元/平方米。宅基地上的房屋一律按照住宅房屋认定。 占地拆迁的,搬迁补助费标准由镇乡政府按上述标准确定，并报区政府备案。由拆迁人出车搬迁的,不予补助。

 （二）提前搬迁奖励。 被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬离原有住房的，按照每户2000元标准给予提前搬迁奖励；同时按正式房屋建筑面积每天每平方米3元奖励，最多奖励10天。具体奖励方法和标准由拆迁人在拆迁实施方案中明确。

（三）另批宅基地安置的补助。另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每间100元给予租房补助。补助时间按拆迁双方当事人的约定确定。

七、本意见实施过程中的具体问题由区国土房管局负责解释。

二○○三年八月二十五日