温州市龙湾区土地利用总体规划
温州市龙湾区土地利用总体规划
（2006-2020年）
文本·图件
温州市龙湾区人民政府
二〇一〇年十二月
目 录
龙湾区是温州市三大城区之一，地处东海之滨，瓯江口南岸，始建于1984年，是温州市区的东大门。
《龙湾区土地利用总体规划（2001-2010年）》（以下简称上轮规划）自批准实施以来，在保障发展、保护耕地，促进经济社会可持续发展中发挥了重要的作用。
随着上轮规划期末临近，龙湾区人民政府依据相关法律法规、政策文件和规程标准，按照《温州市土地利用总体规划（2006-2020年）》的相关要求，结合龙湾区未来经济社会发展对土地资源利用的合理需求，组织编制了《龙湾区土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称本规划）。
本规划分析了龙湾区土地利用面临的形势和任务，阐明了龙湾区土地利用保护和开发的目标、土地利用结构调整方案和土地利用空间布局，提出了规划实施的保障措施。规划是规划期内龙湾区土地开发、利用、整治和保护的纲领性文件，是规范城乡建设用地的重要手段，是加强土地宏观调控和实行土地用途管制的主要依据。
第一条 规划指导思想
全面落实科学发展观和节约资源、保护环境的基本国策，按“保护、保障、挖潜、集约利用”的总体要求，落实《温州市土地利用总体规划（2006～2020年）》关于龙湾区的土地利用任务，适应土地管理新形势，统筹安排各类、各区域用地，切实保护耕地和基本农田，保护和改善龙湾区生态环境，促进土地资源节约集约利用，保障合理建设用地需求，优化城乡建设用地布局与结构，保障经济社会全面协调可持续发展。
第二条 规划依据
1、法律法规
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城乡规划法》；
（3）《中华人民共和国农业法》；
（4）《中华人民共和国森林法》；
（5）《中华人民共和国水法》；
（6）《中华人民共和国环境保护法》；
（7）《中华人民共和国环境影响评价法》；
（8）《中华人民共和国海域使用管理法》；
（9）《中华人民共和国海洋环境保护法》；
（10）《中华人民共和国海岛保护法》；
（11）《中华人民共和国矿产资源管理法》；
（12）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（13）《基本农田保护条例》；
（14）《地质灾害防治条例》；
（15）《规划环境影响评价条例》（国务院令第559号）；
（16）《风景名胜区条例》（国务院令第474号)；
（17）《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；
（18）《浙江省基本农田保护条例》；
（19）《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资源部第43号令），等。
2、政策文件
（1）中共中央、国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）；
（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；
（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；
（4）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
（5）国土资源部《关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知》（国土资发[2004]133号）；
（6）《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》（国办发[2005]32号）；
（7）国土资源部《关于做好土地利用总体规划修编前期工作中“四查清、四对照”工作有关问题的通知》（国土资发[2005]182号）；
（8）《关于印发<报国务院审批的土地利用总体规划的规划大纲评审办法>的通知》（国土资发[2006]54号）；
（9）《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发[2009]51号）；
（10）《中共浙江省委办公厅浙江省人民政府办公厅关于深入开展农村土地综合整治工作扎实推进社会主义新农村建设的意见》（浙委办[2010]1号）；
（11）《浙江省人民政府关于推进低丘缓坡综合开发利用工作的通知》（浙政发〔2006〕20号）；
（12）《关于下达全省各市、县（市、区）新一轮土地利用总体规划主要控制指标的通知》（浙政土审[2009]12号）；
（13）《关于印发<浙江省县级土地利用总体规划编制导则（试行）>、<浙江省乡级土地利用总体规划编制导则（试行）>、<浙江省县级土地利用总体规划图式（试行）>、<浙江省乡级土地利用总体规划编制导则（试行）>和<浙江省土地利用总体规划基数转换审定办法>的通知》（浙土资办[2009]96号）；
（14）《关于加快实施农村土地综合整治项目的通知》（浙土资发[2010]14号）；
（15）《浙江省县（市）级土地利用总体规划数据库标准（试行）》；
（16）《关于<龙湾区土地利用总体规划大纲（2006-2020年）>审查意见的函》（浙土资厅函〔2009〕27 号），等。
3、相关规划
（1）《浙江省土地利用总体规划（2006～2020年）》；
（2）《全国林地保护利用规划纲要（2010-2020年）》；
（3）《浙江省城镇体系规划（2008～2020年）》；
（4）《浙江省滩涂围垦规划》；
（5）《浙江省电力布局专项规划》、《温州市电力布局专项规划》；
（6）《温州市土地利用总体规划（2006-2020年）》；
（7）《温州市城市总体规划（2003-2020年）》；
（8）《温州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（9）《温州市市域城镇体系规划（1999-2020年）》；
（10）《浙江省温台地区城市群空间发展战略规划（2004年）》；
（11）《温台沿海产业带发展规划温州市实施规划》；
（12）《温州市滩涂围垦总体规划（2006-2020年）》；
（13）《温州市区村庄改造策略研究》；
（14）《温州市交通规划》；
（15）《温州市海洋功能区划》；
（16）《温州市农业功能区划》；
（17）《温州港总体规划》；
（18）《温州市矿产资源总体规划》；
（19）《温州市区生态环境功能区规划（2006-2020）》；
（20）《温州市城市东片防洪规划（2006-2020）修编》；
（21）《温州市龙湾生态区建设规划》；
（22）《温州市龙湾区地质灾害防治规划》；
（23）《温州市龙湾区旅游发展总体规划》；
（24）《龙湾区海洋功能区划》；
（25）《龙湾区海洋开发规划》；
（26）《龙湾区沿海防护林总体规划》；
（27）《龙湾区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（28）《龙湾区土地利用总体规划大纲（2006-2020年）》；
（29）《关于<龙湾区土地利用总体规划大纲（2006-2020年>审查意见的函（浙土资函[2009]27号）；
（30）《龙湾区土地利用总体规划（2001-2010年）》，等。
第三条 规划原则
1、耕地保护原则。贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持严格保护耕地，特别是基本农田和标准农田，采取措施努力实现耕地占补平衡和提高耕地质量。
2、生态保护原则。按照保护优先、兼顾治理的要求，保证必要的生态屏障用地，合理安排生态建设和环境保护用地。
3、保障发展原则。围绕龙湾区国民经济和社会发展目标，合理安排和布局建设用地，优化城乡建设用地结构，保障区域经济社会又好又快发展。
4、节约集约用地原则。按照建设资源节约型社会的要求，把节约集约用地作为各项建设必须遵循的基本方针，各业用地要走内涵挖潜与外延拓展相结合、以内涵挖潜为主的发展道路，促进土地利用方式的根本转变。
5、分区与用途管制原则。根据龙湾区土地利用现状，从土地利用的发展方向和实际用途出发，以土地适宜性为基础，将区域范围内的土地划分为不同土地用途区，通过土地用途区对土地利用实行控制和引导。处理好土地利用与文化遗产保护的关系。
6、规划协调和公众参与原则。土地利用总体规划与龙湾区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、交通、规划、河道整治规划、防洪规划、生态区建设规划和村庄布点规划等相关规划充分衔接。按照“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的工作方针，增加规划的公开性、透明度，体现广大人民群众的根本利益。
第四条 规划期限与范围
1、规划期限：2005年为基期年，规划期为2006-2020年。
2、规划范围：本规划范围为龙湾区行政管辖范围内全部土地，总面积381.15平方公里，包括蒲州街道、永中街道、海滨街道、永兴街道、海城街道、状元镇、瑶溪镇、沙城镇、天河镇、灵昆镇等，共5个街道和5个镇。
第二章 规划背景
第五条 土地利用的自然条件和社会经济条件
1、自然条件
龙湾区位于温州市东部，瓯江入海口南岸，东朝东海，南接瑞安市，西邻鹿城区和瓯海区，北濒瓯江，与永嘉县、乐清市隔江相望，地理位置在东经 120°42′－120°51′和北纬27°54′－28°1′之间，是温州市三大城区之一。全区土地总面积 381.15平方公里，背山面海，地理位置得天独厚，区内大部分土地属瓯江三角洲冲积平原，农垦条件优越，土地肥沃，物产丰富、交通便利，兼有良好的港口岸线资源。历来是宜居宜农的“鱼米之乡”，也是适合城市拓展的黄金区域。
2、社会经济条件
龙湾区下辖蒲州街道、永中街道、海滨街道、永兴街道、海城街道、状元镇、瑶溪镇、沙城镇、天河镇、灵昆镇等十个镇（街道）。
2005年全区常住人口62.85万人，人口密度1649人/平方公里，属人口密集区，城市化率74.7%。2005年全区生产总值184.03亿元，财政收入27.97亿元，全社会固定资产投资69.74亿元，社会经济总体处于较快发展态势。2005年城镇居民人均可支配收入17858元，农村居民人均纯收入10008元，总体已开始步入小康社会。2005年全区三次产业比重为1.34:75.40:23.26，外贸出口总额4.96亿美元，第二产业增加值138.77亿元，在经济中处主导地位。
第六条 土地利用现状
2005年龙湾区土地总面积为38114.59公顷，土地利用结构如下：农用地面积12453.89公顷，占土地总面积的32.67%，建设用地总面积7952.38公顷，占土地总面积的20.86%，未利用地17708.32公顷，占土地总面积的46.46%。
1、农用地
2005年全区农用地12453.89公顷，其中耕地5419.28公顷，占农用地总面积的43.51%；园地1139.61公顷，占农用地总面积的9.15%；林地2862.94公顷，占农用地总面积的22.99%；其他农用地3032.07公顷，占农用地总面积的24.35%。
2、建设用地
2005年全区建设用地7952.38公顷，其中城乡建设用地5954.93公顷，占建设用地总面积的74.88%；交通水利用地1596.80公顷，占建设用地总面积的20.08%；其他建设用地400.66公顷，占建设用地总面积的5.04%。
3、未利用地
2005年全区未利用地17708.32公顷，其中水域1554.72公顷，占未利用地总面积的8.78%；滩涂沼泽14757.54公顷，占未利用地总面积的83.34%；自然保留地1396.05公顷，占未利用地总面积的7.88%。
第七条 土地利用特点
1、地类多样，人均土地资源少
龙湾区地处瓯江南岸，西靠大罗山，东面东海，区内有山地丘陵、冲积平原和滩涂湿地，水网密布、土地利用类型多样。区内人口密度达1649人/平方公里，人均土地面积
2、耕地分布集中，坡度小灌溉条件好
龙湾区耕地主要集中在滨海大道以东、机场周边区域，海城街道以南区域，灵昆镇区域，黄石山以西、温强路以东、瓯海大道以北区域等4个区块。以上4个区块的耕地坡度均在5度以下，耕地面积占龙湾区耕地面积的70%左右。耕地分布区域内河道交错，农业基础设施完备，灌溉条件好，耕作便利。
3、建设用地利用强度大，投入产出效益高
全区人均建设用地面积
4、滩涂面积大，开发已初具规模
全区2005年滩涂面积有
第八条 土地利用存在的问题
1、人地矛盾日益凸显
2005年全区人均土地面积0.06公顷，其中人均耕地面积仅0.009公顷，人多地少及土地供需矛盾日益突出。随着经济社会进一步发展，必然会吸引更多的人口，人口的集聚必然会增加各类建设用地需求，使人地矛盾更加突出。
2、城乡空间布局有待整合
全区现状城乡建设用地中，城镇和村庄交错分布，有较多的空隙与空地，使整个区块利用效率降低，由于块状分割，且区块与区块之间的功能定位不清晰，需要对城乡布局进行整合。
3、城镇用地结构不合理
现状城镇用地结构中，工业用地比重大过大，城镇基础设施用地、居住用地和绿地不足，导致城镇居住环境恶化。龙湾区现有温州经济技术开发区（含滨海园区）、温州工业园区、温州民营经济科技产业基地、温州市龙湾中心工业区、海滨街道的标准厂房园区和瓯江口新区等多个工业园区，城镇建设用地中工业用地比重达50%左右。
4、土地生态环境趋于恶化
主要表现在污染源较多、面较广、治理较难，污染包括大气、地表水、地下水和土壤等，导致土地生态环境退化。另外因水土流失引起土壤质量下降，给土地开发利用带来较大障碍，使生态环境失调。
5、耕地占补平衡难度加大
上轮规划期间，依靠加大土地整理力度，实现了耕地占补平衡，也几乎耗尽了土地整理潜力。由于耕地后备资源枯竭，耕地补充难度加大，虽然政府进一步加大了人力和物力投入，但实现耕地占补平衡压力有增无减，耕地占补平衡已成为保障新增建设用地需求的主要制约因素。
6、违法用地现象屡禁不止
随着龙湾地方经济的快速发展，土地供需矛盾日益突出，加之土地管理力量相对薄弱，部分单位保护土地责任意识淡薄，致使违法用地行为发生率不断攀升，不仅严重扰乱了土地市场秩序，而且破坏了地方经济的有序发展。虽然这几年政府的土地执法监察力度得到了有效加强，但违法用地现象任然屡禁不止。
第九条 上一轮规划实施评价
1、控制指标执行情况
《龙湾区土地利用总体规划（2001-2010年）》（以下简称“上一轮规划”）实施以来，经济社会持续快速增长。到2005年底，龙湾区地区生产总值达到184.03亿元，远高于上一轮规划到2005年的目标值128.74亿元。建设占用耕地规模未突破上级下达指标，耕地保有量、基本农田保护和补充耕地均完成上级下达任务，建设用地总规模控制在预期规模内。
2、上一轮规划取得的成效
（1）增强了按土地利用总体规划用地的意识，坚持用途管制原则，有效增强了土地利用管理力度。
（2）建设用地规模进一步得到了控制，满足了合理的建设用地需求，有效地保障了经济社会发展。
（3）优化了土地利用结构和布局，提高了土地产出综合效益。
（4）推进土地整理复垦开发，实现了耕地占补平衡；建成了
3、上一轮规划存在的问题
由于历史的局限性，以及受编制经验、技术水平和基础研究等诸多因素的限制，上一轮规划尚有许多不足之处，主要存在以下几个方面问题：
（1）按土地利用总体规划用地的观念还未真正树立。
（2）规划控制指标体系的设置与分配方法不够科学。
（3）规划对建设用地布局优化、农村居民点整合、补充耕地质量提高、新农村建设用地预留等方面引导不够。
第三章 规划目标与控制指标
第十条 经济社会发展目标
1、指导思想
以科学发展观为统领，围绕全面建设更高层次的小康社会和宜商宜居滨海新城的战略目标，深入贯彻省委“创业富民、创新强省”和温州市委“五大战略”要求，牢牢把握“转型发展”主线，以产业转型升级和城市现代服务功能培育为重点，集中精力完成沿海产业带建设、城市中心区建设、“退二进三”、旧城改造和环境整治等工程，着力培育龙湾要素集聚力、区域影响力、可持续发展能力和城市综合竞争力。努力推进龙湾产业与城市空间的融合发展、城乡和区域的统筹发展，以及经济、社会、环境的协调发展。
2、发展战略
贯彻落实 “集聚发展”、“功能分区”、“产业升级”、“改善环境”、“文化民生”和“民生和谐”六大战略。
“集聚发展”战略，即城乡集聚发展，城市功能分区发展。龙湾区是温州副城区和即将开发的瓯江口新区的重心，规划期内大量建设，海新城的目标发挥城市的集聚和辐射作用，带动龙湾新型城市化建设，实现城市面貌的改变、城市功能的完善、城市能级的提升。
“功能分区”战略，优化空间格局，明确各功能分区，全面建设城市中心区、瑶溪片、空港经济区、滨江商务区、温州经济技术开发区滨海园区、民科基地、南片城镇、市政设施网等重点项目，提升城市化水平，加快实现龙湾区建成更高层次的全面小康社会和宜商宜居的现代滨。
“产业升级”的优二提三战略，以技术创新、市场创新和机制创新为引导，加快推进产业技术转型升级进程。强化研发、品牌和营销等各个环节，以自主创新促进主要产业技术提升，优化二产，加快升级。提升第三产业作为战略性主导产业发展，突出现代商贸、物流、金融、旅游等现代服务业的带动作用；形成“创新驱动”的制造业升级模式，促进行业规模、产业结构、产业布局等的根本转变，从“低、小、散”转向“高、大、集聚”。
“改善环境”战略，实现龙湾城市生活、生产和生态环境的极大改善作为落实“生态文明”建设的现实目标。结合“六城联创”要求，深入实施生态文化培育、产业提升、污染整治、塘河清水、环境清洁、城区绿化、设施保障等举措，全力改善龙湾人居环境。
“文化提升”战略，坚持以先进文化引领经济社会发展，全面提升龙湾人口素质和文明程度，促进先进文化与人的思想、行为、风俗、信仰融合。以文化大提升战略为主线，进一步掀起文化大区建设和思想解放的新高潮，以先进文化引领经济社会发展。
“民生和谐”战略，坚持让经济发展成果惠及全民，从更广领域、更深层次上建设民生工程、促进和谐发展。从解决群众反映强烈的突出问题入手，扎实推进全民创业和扩大就业，加快完善城乡社会保障体系，统筹推进科教文卫体等各项事业，深入推进平安龙湾创建和法治龙湾建设。
3、发展目标
以建成更高层次的全面小康社会，建成宜商宜居的现代滨海新城，加快实现现代化为总目标。为实现总目标，规划期末需要实现以下分目标：
（1）经济发展目标：生产总值530亿元，人均生产总值5.64万元。
（2）社会发展目标：常住总人口到2020年达到93.38万人，城市化水平达到88.69%左右。
（3）生态环境发展目标：全区各镇（街道）基本达到省级生态乡镇标准，生态区建设基本达到省级标准，基本实现生态环境良好、生态经济发达、生态文化繁荣、人与自然和谐的宜商宜居现代化滨海新城区。
第十一条 土地利用战略
贯彻落实上级政府及区委区政府关于土地资源保护与利用的各项方针政策。
1、严格保护耕地，守住耕地红线。
依规划开展基本农田划区定界工作，划定基本农田保护区，落实基本农田保护任务和责任。确保基本农田数量不减少，质量有提高。
2、严格土地用途管制，控制建设用地总规模。
优化土地利用结构和布局，落实节约集约用地措施，严格依规划实行土地用途管制，控制建设用地总规模，特别是城乡建设用地规模。
3、拓展发展空间，努力保障建设用地需求。
在落实上级规划下达的各项控制指标的前提下，通过盘活存量用地，实施农村土地综合整治，适度开发海涂资源，保障龙湾区城市建设、区域基础设施建设及产业发展对新增建设用地的合理需求。
4、提高发展质量，促进土地节约集约利用。
以“优化龙湾区用地结构与布局，提高土地利用效率”为目标，重点通过“合理利用、控制增量、盘活存量、提升质量、统筹用地”五大途径，全面提高龙湾区建设用地节约集约利用水平。
5、加大土地综合整治力度，改善土地生态环境。
突出规划用途分区控制，重视土地环境整治与生态保护，改善生态环境，保障土地资源的可持续利用。
第十二条 规划控制指标
1、耕地保有量：规划期末全区耕地保有量不低于2367公顷。
2、基本农田保护：规划期末全区基本农田保护面积不低于2107公顷。规划期内如有因省级重点建设项目使用省留基本农田补划指标，则基本农田保护面积相应减少。
3、标准农田保护：规划期末全区标准农田保护面积不低于1600公顷。
4、城乡建设用地规模：规划期末全区城乡建设用地总规模控制在8404公顷以内。
5、新增建设占用土地：规划期末新增建设占用土地指标控制在4969公顷以内。
6、新增建设占用耕地：规划期末新增建设占用耕地规模控制在3231.13公顷以内。
7、补充耕地：规划期末补充耕地规模不少于2734公顷。
8、人均城镇工矿用地：规划期末全区人均城镇工矿用地水平控制在95平方米以内。
9、万元二三产业增加值用地量：规划期末龙湾区万元二三产业增加值用地量控制在10平方米以内。
第四章 土地利用结构调整与布局优化
第十三条 调整与优化原则
1、优先布设国土生态屏障网络，保护生态公益林、水源涵养区、河口湿地生态区，维持林地和水域面积。
2、切实保护耕地和基本农田，加大补充耕地工作力度，合理开发利用土地后备资源，推进海涂围垦造地工程，。
3、供给制约并引导需求，科学合理地统筹安排各业用地，优先安排农用地和近期规划的非农建设用地。
4、积极盘活城乡存量建设土地，从严控制非农建设用地规模。
5、优先保证交通、水利、能源等重点基础设施建设项目用地，其他建设用地按经济社会发展战略及产业政策安排，加大对受污染河道和土壤的生态修复；
6、促进城镇村紧凑式发展，统筹建设城乡基础设施，提高节约、集约利用土地资源水平。
第十四条 农用地结构调整与优化
切实落实上级下达给龙湾区的耕地保护任务，拓宽补充耕地、补划基本农田、补建标准农田的渠道，加大补充耕地力度，加强基本农田建设和保护，强化耕地质量建设，统筹安排其他农用地，努力提高农用地综合生产能力和利用效益。
规划农用地规模从2005年的
1、耕地：严格控制非农建设占用耕地，强化对非农建设占用耕地的控制和引导。加强对农用地结构调整的引导，合理引导种植业内部结构调整。按照建设占用耕地占补平衡的要求，严格落实补充耕地义务。稳定基本农田数量和质量，切实落实上级下达的基本农田保护任务，提高基本农田质量。加大耕地管护力度，提高耕地综合生产能力，确保补充耕地质量，维持并提高全区耕地质量水平。
2005年全区耕地总面积5419.28公顷，规划期间因耕地减少量为3656.05公顷，其中建设占用减少耕地面积不超过3231.13公顷（其中408.02公顷为预留指标），因农业结构调整减少耕地424.91公顷；同期通过土地开发整理复垦补充耕地2739.86公顷，其中整理补充耕地64.83公顷，复垦补充耕地71.59公顷，通过土地开发补充耕地2603.44公顷。2020年耕地面积调整为4911.12公顷公顷（其中2544.12公顷为多保耕地），实际耕地保有量2367.00公顷。
2、园地：合理确定园地保护目标，严格限制不利于园地保护目标的土地利用活动，提高园地利用效益。重点发展优质果园，建设优势杨梅、柑桔等果产品基地，促进品种结构调整和产品质量提高。加强对中低产园地的改造和管理，稳步提高园地单产和效益。
2005年全区园地总面积1139.61公顷，2006-2020年园地面积减少291.93公顷，其中因城乡各类必要建设占用减少79.28公顷，因土地开发整理减少园地212.64公顷；农业结构调整增加园地609.49公顷，净增加317.57公顷，至2020年园地面积调整为1457.17公顷。
3、林地：根据土地生态环境保护目标，明确林地保护的面积和范围，加强生态林、防护林建设，严格林地征占用管理，禁止非法占用林地，管好、用好现有林地。
2005年全区林地总面积2862.94公顷，2006-2020年林地面积减少91.70公顷，农业结构调整增加林地42.46公顷，净减少49.24公顷，至2020年林地面积调整为2831.70公顷。
4、其他农用地：根据畜禽和水产养殖等需要，明确其他农用地的面积和布局。避免其他农用地规划布局给生产、生活环境带来的影响。加强畜禽养殖用地调查与规划，合理布局畜禽养殖用地，引导集中化、规模化，便于污染治理，避免面源污染。
2005年全区其他农用地总面积3032.07公顷，2006-2020年共减少1138.32公顷，其中因建设占用其他农用地面积减少938.81公顷，建设占用的主要地类为养殖水面、农村道路、田坎等，因土地开发整理减少200.01公顷；因土地开发及农业结构调整增加668.62公顷，净减少470.20公顷，至2020年面积调整为2561.87公顷。
第十五条 建设用地结构调整与优化
坚持需求引导与供给调节相结合，从严控制建设用地总规模；以控制新增建设用地规模来控制建设用地的低效扩张，促进土地利用模式创新和土地利用效率提高，以土地供应的硬约束来促进经济发展方式的根本转变，提高现有建设用地对经济社会发展的支撑能力。
2005年全区建设用地总面积为7952.38公顷，占全区土地总面积的20.86%。至2020年建设用地总面积为12008.49公顷，占全区土地总面积的31.51%。
1、城乡建设用地：科学配置城镇工矿用地，整合中心村建设，加强城乡建设用地空间管制，严格划定城乡建设用地扩展边界，控制建设用地无序扩张；积极盘活城乡存量建设用地，充分利用工矿废弃地拓展建设用地空间，改善城乡人居环境。
充分运用城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策，通过“增减挂钩”政策实施，不断优化城乡建设用地结构。
2005年全区城乡建设用地面积5954.93公顷，规划至2020年城乡建设用地面积为8404公顷，其中城镇工矿建设用地规模不超过7867.76公顷，村庄用地规模不超过536.24公顷。
2、交通设施用地：按照统筹规划、合理布局、集约高效的要求，优化各类交通用地规模、结构与布局，设置线形基础设施廊道，优化交通结构，整合利用，节约用地，严格执行工程项目建设用地标准，结合全区交通发展布局和建设进度，严格控制新增规模，集约利用土地。
2005年全区交通设施用地面积1187.44公顷，规划期间全区新增交通设施用地1133.02公顷，至2020年全区交通设施用地面积达到2320.46公顷。
3、水利设施用地：按照水资源可持续利用和节水型社会建设的要求，加强水利设施的规划选址和用地论证，优先保障重点防洪和为改善水体水质的水利设施用地。推动农村水利设施建设，促进农业生产和农村生活条件的改善。
2005年全区水利设施用地409.36公顷，规划期间安排新增水利设施用地347.36公顷，至2020年全区水利设施用地面积调整为756.72公顷。
第十六条 未利用地结构调整与优化
未利用地必须在保护和改善生态功能的前提下，严格依据规划，统筹安排适度开发。严格保护龙湾丰台、天河和山门水库，严格限制重要水系的上游进行土地开发，维护水系的自然特征，保护湿地资源，确保水域面积在规划期间基本保持稳定；滩涂是龙湾区重要的后备土地资源，而随着龙湾区经济的发展和人口的增加,对滩涂地区的开发利用尤显重要，规划期内需加快滩涂开发的步伐，优化滩涂资源配置，着力建设具有沿海特色的、外向度较高的沿海经济带，使之成为龙湾区经济发展新的增长点。
2005年全区未利用地面积17708.32公顷，占全区土地总面积的46.46%。规划至2020年未利用地调整为14362.25公顷，占全区土地总面积的37.68%。
1、水域：严格保护公益性水域，龙湾区水域地类中主要以河流水面为主，2005年全区水域面积1554.72公顷，规划期间水域以保护为主，面积基本保持不变。
2、滩涂沼泽：2005年全区滩涂沼泽面积14757.54公顷，规划期间加大沿海滩涂的开发利用，滩涂沼泽因围垦造地和建设占用减少3275.21公顷，到2020年滩涂沼泽面积为11482.33公顷。
温州市人多地少，土地资源稀缺是制约发展的重要因素。龙湾区是温州市建设港口城市，从滨江城市向滨海城市转变等发展战略的主战场，规划期间内建设占用土地需求很大。发挥滩涂资源丰富的优势，合理开发利用沿海滩涂，是温州城市发展拓展空间的需要，也是减少建设占用优质耕地，增加耕地补充来源，实现耕地占补平衡的需要。因此加大开发利用沿海滩涂十分必要，是利弊权衡后的科学发展。
3、自然保留地：对自然保留地开发利用，必须在保护和改善生态功能的前提下，严格依据规划统筹安排。2005年全区自然保留地面积1396.05公顷，规划期间自然保留地面积减少70.85公顷，主要用于交通水利建设，规划期末自然保留地土地面积调整为1325.20公顷。
第五章 主要用地布局
第十七条 生态用地保护
区内生态用地保护依据龙湾区生态环境功能区划，按照对不同功能区域采取不同的生态环境保护策略的要求，建立生态功能保护区，重点保护温州生态园内的湿地和大罗山体，加强黄石山体和沿海防护林用地保护，注重城镇建设区内的规划绿地保护，强调沿海产业带开发建设过程中的区域生态平衡。加强区域生态环境治理，加强生态重点工程建设，建立环境友好型土地利用模式。推进地质环境保护、矿山环境保护、海岸线保护制度建设。加大地质灾害点治理和村庄搬迁避让工作力度。
龙湾区生态环境功能区划分为四个区：禁止准入区、限制准入区、重点准入区和优化准入区。
1、禁止准入区集中分布在大罗山核心区域，涉及到状元镇、瑶溪镇、天河镇、永中街道和海城街道等镇（街道）的大罗山核心部分区域。该区森林生态系统相对完整，是龙湾区乃至温州市区生态服务价值较高的区域，是龙湾瑶溪、双岙、青山等水库及其汇水区域等的所在区域，也是瑶溪风景名胜区和天柱风景名胜区所在区域。该区主要功能定位为森林生态、水源涵养和自然保育等。生态保护区内禁止一切导致生态功能退化的开发活动和其他人为破坏活动，加强矿区的生态恢复工作，适度发展生态旅游业，促进区域生态系统良性循环。
2、限制准入区位于环绕大罗山外围，包括永中街道、天河镇和状元镇等镇（街道）的部分区域，以及灵昆镇。该区是生态旅游、农业发展和湿地保护的集中区域，是大罗山森林植被和生物多样性保护区域、生态公益林、生态农业、状元农业（生态）旅游区、灵昆旅游度假区、滨海滩涂湿地保护和旅游风光带等所在区域。该区主要功能定位为生态旅游、农业发展、湿地保护和农产品加工等。限制准入区内限制对重要自然遗迹的旅游开发，从严控制重点风景名胜区的旅游开发，严格管制旅游设施的建设规模与数量，严格控制污染企业发展，严格保护耕地和湿地，加强对河网水质的综合整治，维持水网面积，继续完善城市基础设施，防止生态环境恶化。
3、重点准入区位于龙湾城市中心区、温州经济技术开发区滨海园区、温州民营经济科技产业基地和灵昆岛及温州浅滩围垦一期等区域。是城市建设、产业发展和人口集聚的重要区域，该区重点进行城市建设，发展产业经济，提高二产水平，强化三产发展，严格限制污染企业进入，加强污染治理，保护水域环境和滩涂湿地，加强海堤和沿海防护林及农田防护林建设，推进河道建设、流域整治，提高防御风、暴、潮能力和防洪排涝能力。
4、优化准入区包括状元镇、蒲州街道、永中旧城以及沿永强大道发展的海滨街道、永兴街道、沙城镇和天河镇建成区，主要功能为城市和工业建设。该区域是龙湾区人口和产业集中区域，是龙湾区经济高速发展的平台。该区域严格限制污染型企业，加快产业转型升级和城市化发展，切实保护好水资源环境，保护并恢复水网系统。
第十八条 耕地、基本农田与标准农田保护
1、耕地保护
（1）保护任务
确保规划期末耕地面积不少于
（2）规划耕地分布情况
规划期末耕地主要分布在滨海大道东侧机场周边区域（包括海滨街道和永兴街道），海城街道镇区南侧区域，天河镇西侧大罗山周边区域，状元镇三垟湿地周边区域和灵昆岛。
（3）保护措施
划定基本农田保护区，优先保护优质连片耕地，控制新增建设用地占用耕地比率；严格按规划实施用途管制，建设占用耕地必须先行制订耕地补充方案，严格实行“先补后占”制度；积极开展农村土地综合整治，改造中、低产田，培育地力，加强农田基础设施建设，稳步提高耕地质量，全方位提高龙湾区耕地生产能力，以弥补建设占用部分优质耕地对农业生产的影响。防治农田面源污染、地表水污染与污水灌溉农田，保护土地生态环境。适时引入耕地质量评定机制，加强对占用和补充耕地的质量评价，避免出现占优补劣的现象，确保耕地质量的占补平衡。
2、基本农田保护
（1）保护任务
规划期内确保基本农田保护面积不低于
（2）基本农田集中区
基本农田集中区主要分布在滨海大道东侧机场周边基本农田集中区（包括海滨街道和永兴街道），东至东海、南至民科基地、西至滨海大道、北至机场和瓯江，面积约
（3）基本农田示范区建设
龙湾区基本农田示范区位永兴街道，该区包含永兴国家级农业园示范区，是龙湾区发展高效生态农业，推进农业结构调整，实现农民增收而建设的示范区。永兴基本农田示范区，通过土地整理、农田改造、标准化农业示范园区等载体建设下，基本形成了“田成方、路成行、树成荫、河成网、渠相连”的农田格局。
（4）基本农田质量提升措施
推进基本农田质量长效机制建设，积极探索基本农田质量提升运行、管理和监督机制，建立基本农田数量、地力等级、质量动态监测管理系统，积极推进基本农田质量提升工作。
按照确保落实基本农田保护任务、优先保护优质耕地、布局与城乡建设规划相衔接的原则划定基本农田保护区。基本农田保护区一经划定，不得随意调整和改变。规划批准后及时开展基本农田划区定界，设立保护标志、登记造册、建立档案、落实责任。
禁止任何单位和个人擅自占用基本农田建房、建窑、采石、取沙取土、堆放固体废弃物或进行其他破坏基本农田的活动。加大基本农田保护区内的农田水利建设和地力培肥力度，以确保基本农田在规划期内面积不减少、质量有提高。
3、标准农田保护
（1）龙湾区上级下达标准农田面积
加强标准农田保护，严格落实“先补后占、占补平衡”制度，建设项目确需占用标准农田的，须用划定质量等级在二等田以上的标准农田储备项目进行补划，确保标准农田面积不减少、质量有提高。
（2）标准农田分布情况
规划标准农田主要分布在滨海大道东侧机场周边区域（包括海滨街道和永兴街道），永中街道郑宅村、双岙村，海城街道镇区南侧区域、灵昆岛镇区东侧区域。
（3）标准农田建设指导标准
①土地连片集中。每畈面积原则上在100亩以上。
②农田格式化。田块的规模、长度、宽度、方向、形状要求规整，每块面积一般2-3亩。水田格田田面高差在±
③水利排、灌设施配套。水田要求干、支渠道实现“三面光”，灌溉保证率在85%以上，防洪标准达到20年一遇，治涝标准10年一遇，抗旱能力在70天以上。旱地要求设置排水沟，主排水沟衬砌构筑，防洪标准在5年一遇以上。地下水位控制在适宜农作物生长的深度。灌溉水质要符合《农田灌溉水质标准》。
④田间道路布局合理、通畅，保证农业机械能下田作业。田间道宽度4
⑤田间骨干道路、主干渠两边营造绿化带，种植密度因地制宜，视当地自然条件和土地利用要求而定，主要以起到涵养水源、保持水土、保护环境的作用。
4、耕地占补平衡
按照“既要保发展、又要保红线”的原则，积极开展土地整理复垦开发和农村土地综合整治，落实非农建设占用耕地的“占一补一”义务。
规划期内计划安排补充耕地
土地开发整理复垦补充的耕地，选择其中质量较好的区块，在条件允许的情况下可以作为基本农田补划潜力，按照标准农田指导标准建设的标准农田可作为标准农田补建潜力。
第十九条 城乡建设用地布局与控制
1、城镇发展战略
龙湾区是温州城市发展的副中心，区内重点建设的瓯江口新区是温州市向滨海城市发展的主战场，区内的滨海园区和民营科技产业基地是温州市重点产业集聚区，规划期内全区城镇发展的总体格局是：“一心集聚、两带拓展，六区联动”。
“一心集聚”：一心是指龙湾城市中心区，包括龙湾行政中心区、永中街道、瑶溪镇、海滨街道和永兴街道等。龙湾城市中心区是城市集聚发展的核心，引领和辐射整个龙湾区，是瓯江口新区的重要组成部分。规划期内要促进城市中心区紧凑连片发展，积极完善基础配套设施，增强城市中心区各种要素的集聚作用，提高土地利用效率，重点培育现代服务业，增强龙湾在瓯江口新区的影响和辐射力，强化其中心地位，成为现代化的滨海新城区核心区域。
“两带拓展”：即以龙湾沿海产业带和滨江经济带作为龙湾区空间拓展的两条主轴线。沿海产业带南起海城街道和丁山围垦区、北至灵昆岛和半岛浅滩围垦区，沿滨海大道和沈海高速复线（甬台温高速复线）拓展，包括滨海园区、温州民营经济科技产业基地、空港经济区、灵昆岛及周边城镇，该产业带是温州市产业发展的集聚区和产业转型升级的承载区，是“以增量带动存量调整”的主要平台。滨江经济带西起蒲州街道，与温州滨江商务区相连，东至瓯江口南岸，沿瓯海大道和机场大道拓展，包括蒲州街道、状元镇、瑶溪北片、温州工业园区、海滨围垦区。该经济带是连接温州滨江商务区和瓯江口新区的主轴线，是龙湾区滨江商务集聚带。
“六区联动”以沿海产业新城、滨江商务区、南部综合商住区、空港经济区、瓯江口服务区和大罗山生态旅游区等六大特色功能区为载体，推进龙湾区空间功能互补和优化发展。沿海产业新城包括滨海园区和永兴、海滨、天成围垦区，产业新城将建设成为龙湾区新兴战略性产业发展、生产性服务业发展和传统产业升级的新平台，带动城区工业“退二进三”。滨江商务区包括蒲州街道和状元镇，该区逐步发展成为龙湾区滨江经济带的重要区域，加快推进现有工业用地的“退二进三”进程，大力发展现代服务业、商业，推进旧城、旧村改造，完善和提高居住品质。南部综合商住区包括沙城、天河、海城（滨海大道以西的城镇区域）等区域，围绕人居功能培育，发展综合性的商贸和社会公共服务业，重点完善城市功能和提升服务水平。空港经济区包括温州永强机场及周边区域，围绕永强机场建设一个辐射浙南闽北区域的空港经济区，提升仓储物流、商贸、出口加工等服务水平。瓯江口服务区在灵昆岛建设，以生态休闲服务为主，努力建设成为瓯江口新区的服务产业集聚区，重点发展休闲观光农业和生态旅游业。大罗山生态旅游区包括大罗山及周边区域，围绕大罗山自然和人文景观，打造温州东部沿海的主要生态旅游区。
2、城镇体系结构
按照温州市城镇体系规划，龙湾中心城区是温州市中心城区的副城区，按特大城市等级规划。
龙湾区城镇职能结构可细分为两级。第一级：中心城区，包括蒲州街道、永中街道、永兴街道、海滨街道、状元镇、瑶溪镇、沙城镇；第二级：中心镇（街道），包括海城街道、天河镇、灵昆镇。
表6-1 龙湾区城镇职能划分
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等级 |
名称 |
主要职能与产业发展方向 |
|
中心城区 |
蒲州街道、永中街道、永兴街道、海滨街道、状元镇、瑶溪镇、沙城镇 |
重点发展商贸物流、科教文卫、金融信息、休闲居住等现代化服务业，加速形成小康型居住中心；以大型购物中心、商业街、宾馆饭店、金融办公为主的商业经济中心；以智能化行政办公、大型文体设施为主的政治、文化中心。 |
|
中心镇 （街道） |
海城街道、天河镇、灵昆镇 |
重点发展商贸、物流、社区服务及旅游接待等产业，呼应中心城区建设。依托滨海土地资源和沿海交通大通道优势，抓住滨海园区和瓯江口新区开发推进契机，突出优势工业基地的集聚效应和城市化的带动作用，打造滨海城市发展带，以缓解中心城区产业用地压力，集聚内拓外引优势工业和发展区域配套的生活、生产型服务业。 |
3、城乡建设用地现状及控制目标
2005年全区城乡建设用地
按照落实上级规划控制指标，严格控制城乡建设用地总规模和人均城镇建设用地的要求，以供给引导需求，促进土地节约集约利用，有序推动城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，促进城乡一体化发展。
规划期末预计常住人口93.38万人，城镇人口82.82万人，农村人口10.56万人（包含两栖人口），全区城乡建设用地控制在
4、建乡用地布局与集约利用
主动衔接城乡规划，明确城镇体系，优化城镇用地结构和布局，优先保障重点建设区块发展用地。规划期内的重点建设区块主要有龙湾行政中心区、民营科技产业基地、瓯江口新城半岛起步区和空港物流基地。
加快改造城中村，推进城镇社区建设，提高城镇化水平和进度。优先安排居住及生活配套服务设施用地，保障和优化市政基础设施用地，加大城市公园绿地用地安排力度，改善城市生活环境。
推进工业向园区集中，加快实施城市“退二进三”，引导工业用地向规划的工业功能区集中，合理控制城镇工矿用地增长。规划期内的工业功能区主要有滨海园区、民营科技产业基地和龙湾工业区。共安排新增城乡建设用地
加快升级产业结构，优化城镇用地内部结构，提高城镇建设用地使用效率。积极开展农村土地综合整治，推进人口结构转化，提高农村建设用地利用效率。切实加大转而未供处置力度，挖掘存量土地潜力，提高建设用地节约集约利用水平。建立土地节约集约利用评价指标体系，完善增加土地供应计划与提高土地节约集约利用水平之间的激励约束机制，有序控制土地供给量，以供给倒逼促进经济发展方式转变，实现增加土地供给量与提高土地节约集约利用水平的良性互动，提高节约集约利用水平。在城乡整治、建设中，保护历史文化街区、古村落、古建筑等文化遗产。
5、存量建设用地潜力
龙湾区现有存量建设用地（1999-2009年批而未供面积）面积
针对存在的各种原因，出台相应政策，鼓励用地企事业单位在符合相关规划和建筑设计标准的前提下，适度增加建筑容积率、覆盖率等，强化土地监管政策措施，及时调整相关政策。
第二十条 基础设施用地保障
本规划期内龙湾区重要的建设期，承担着城镇向城市转变，建设瓯江口新城、产业大平台等重要任务，对基础设施建设提出了较大的用地需求。本规划本着已明确选址的在规划图上落实用地图斑，未明确选址的落实建设项目名单和线路，预留新增建设用地指标的原则，努力保障重点建设项目用地。规划期内预留的新增建设占用土地
1、交通用地用地
龙湾区是温州大都市区重要的港口、航空和公路的交通枢纽中心，也温州大都市区最主要的产业集聚区。规划期内按照强化区域交通枢纽地位，构建现代化交通网络和物流中心，为区域经济发展提供有力支撑，有效组织对外交通、边境交通和区内人流物流车流疏散的要求，优先保障各项重点交通设施建设用地。
规划期内对永强机场进行扩建，近期安排飞行区改建和航站楼扩建工程，远期安排向东建设第二跑道和航站楼迁建。近期项目已列入浙江省土地利用总体规划，安排新增建设用地
规划期内安排对龙湾港区进行改造扩容，新建灵昆港区，在原有通港铁路的基础上，适时启动状元岙疏港铁路支线工程，安排新增建设用地
规划期内启动城市和城际轨道交通建设，近期安排建设永强机场至市区的轨道线路，远期安排建设瓯江口新城半岛区域至市区的轨道线路和连通乐清-龙湾-瑞安的城际铁路项目。积极向上级政府争取用地指标，安排新增建设用地
规划期内公路在现有公路的基础上建成“三横三纵一环”的公路网络, “三横”为机场大道、温州大道和瓯海大道，“三纵”为甬台温高速公路复线、滨海大道和灵昆大道，“一环”为大罗山环山路。甬台温高速公路复线列入浙江省土地利用总体规划不占地方用地规模。规划期内为公路建设及配套站场安排新增建设用地
规划期内安排建设空港物流交通枢纽、半岛物流交通枢纽、滨海物流交通枢纽等交通枢纽用地。
具体重点交通设施建设项目见附表F10。
2、水利设施用地
以建设高标准城镇防洪体系为重点，进一步完善水利基础设施，提高防灾能力。重点解决东片及灵昆岛防洪排涝问题，采取“上蓄、中疏、下排、外挡”等综合治理措施，加快金山河、沙河整治，蓝田水闸改扩建，城北河、城中河、中横河、东门浦、滨海塘河等小流域治理。扎实推进龙湾东片防洪一期工程，加快启动二期、三期工程，加快灵昆北段标准堤塘加固工程建设，启动灵昆南段标准堤塘建设。推进永强塘河清淤工作，整治违章填河，加快辖区水闸新建和改造加固，形成“九纵九横”内河骨干河道体系，提高河道行洪、排涝能力。规划期内安排新增建设用地
具体重点交通设施建设项目见附表F10。
3、能源设施用地
重点保障规划期内输油输气管道及站场建设，东海油田上岸工程项目，电力输变电工程和天然气利用工程等能源设施项目建设用地，规划期间将安排建设甬台温输油管道工程、甬台温天然气管道工程、金丽温天然气管道工程、温州市天然气利用工程、东海丽水36-1气田上岸工程、500千伏龙湾输变电工程、500千伏半岛输变电工程、瑶溪变等220千伏输变电工程、马湾变等110千伏输变电工程，安排新增建设用地
具体重点交通设施建设项目见附表F10。
4、环保设施用地
根据改善区内生态环境，实现各项环境治理目标的要求。按照市政建设相关规划布局，规划期内用污水处理厂、固体废弃物处理中心、垃圾填埋场等环保设施建设项目安排新增建设用地
具体重点交通设施建设项目见附表F10。
第二十一条 旅游与绿地公园用地安排
规划期内龙湾区把大力发展旅游产业作为提升产业结构的重要内容，把大力建设城市绿地公园作为改善城市环境，推进国家园林城市、国家森林城市、国家卫生城市、国家环保模范城市和国家历史文化名城等“六城联创”活动的重要手段。规划期内龙湾区旅游发展和绿地公园建设，围绕“山水风情、历史文化”的主体，按照“四区一带一中心”组织用地空间布局。
四区为永中旅游中心区、瑶溪风景名胜区、灵昆旅游度假区和状元农业（生态）旅游区；一带为滨海旅游风光带；一中心为永中旅游接待服务中心。
永中旅游中心区，包括行政中心区的“一带四心二园”、天柱风景区和永昌堡。“一带四心二园”，包括生态绿化景观带，行政管理中心、商务办公中心、生活居住中心和文化娱乐中心，生态行政公园、城市大型公园等。天柱风景区，位于大罗山东部，为自然景观，其地形独特，沿溪沟地势平坦，两侧都是悬崖峭壁，有美人峰、天柱峰、弥勒峰、观音峰、五折瀑、盘谷湖、云沙瀑等景观。永昌堡，为国家级重点文物保护单位，是全国唯一一座民间筹建的较大规模的抗倭城堡。另外还有海滨街道宁村的十字方城等历史文化建筑。
瑶溪风景名胜区，包括瑶溪风景名胜区和温州工业园区。瑶溪风景名胜区，有“溪石皆玉色”和“桃源仙境”等美誉，是观光游览和休闲度假的理想之所。温州工业园区，位于瑶溪镇东北部、瓯江南岸，是温州经济发展探秘游和工业旅游的理想之地。
灵昆旅游度假区，是全省唯一的海岛型旅游度假区（瓯江旅游度假区），具有江海交汇的特殊地理位置，是体育旅游、东海风情、养殖观光等旅游项目的俱佳场所。
状元农业（生态）旅游区，具有休闲游览、农家乐和农业观光等特色，是温州中心城区城市现代农业发展的优选之地。
滨海旅游风光带，包括永强大堤和永嘉（盐）场。永强大堤被誉为“东海第一堤”，其东起海滨蓝田，南至海城丁山，全长约
规划期内重点建设以天柱风景名胜区和瑶溪风景名胜区等风景名胜区，灵昆旅游度假区和状元农业（生态）旅游区等休闲度假区，“抗倭城堡”永昌堡、永嘉（盐）场和“东海第一堤”永强大堤等人文景点，龙湾钟秀园、庄桥村等城市绿地公园。规划期内安排旅游设施用地和城市绿地公园用地
第二十二条 农村土地综合整治
1、村庄土地利用现状
全区现有行政村147个，其中城中村18个，城边村113个，城外村16个。2005年村庄建设用地面积
2、整治目标
按照加快城市化进程、统筹城乡发展和建设社会主义新农村的要求，在土地利用安排上引导和适应城市化进展和新农村建设。通过深入开展农村土地综合整治，提升农业综合生产能力，优化农村土地利用结构和布局，推进农村社区建设和农村住房改造，推动农村人口集聚和转化，促进全区农村社会持续健康发展。规划2020年村庄建设用地面积控制在
3、整治策略
与温州市区村庄规划策略、新农村规划和千村示范万村整治规划等相关规划衔接。规划期内农村土地综合整治以开展农田整理、村庄整治为主要内容，通过依法依规推进新农村规划、集体建设用地流转、农用地承包经营权流转、城乡建设用地增减挂钩等手段，提高农业综合生产能力，改善农村居住环境，促进农村人口转化，引导城市反哺农村。达到“减少村庄、提升村庄、改造村庄”的目标。
规划将全区现有村庄划分为“村改居、中心村、基层村和撤并村”四类村庄的进行整治。对列入村改居型的城中村、城边村在规划期内并入城市建设规划进行改造；对列入中心村型的较大村庄引导其适度发展，改善农村配套生产生活设施，提高村庄生活环境；对列入基层村型的村庄暂时予以保留，对部分零散分布的村居进行复垦；对列入撤并村型的村庄进行复垦搬迁，合并到周边城镇或中心村进行集中居住安排，对部分山区村庄进行下山移民安置。
龙湾区城市城镇较为集中，集聚了大量人口和产业，人均建设用地较小，同时城市建设规划范围已基本涵盖全区范围，大部分村庄已在规划城市建设区范围内，城中村、城边村的旧村改造将是规划期内村庄整治的主要工作。
农村土地完全整治工作开展，应以区域城乡一体化协调发展为目标，结合实际，坚持规划的高起点、超前性、科学性和可操作性，以社会、经济协调发展和提高居民生活质量为出发点，正确处理好当前与长远、局部与整体、数量与质量、建设与保护的关系，促进村庄建设与资源合理利用，优化居住环境，完善基础设施和公共设施的配套，通过改善居住环境、丰富文化生活、引导生活观念和生活方式的城市化，建设新型城乡社区。
4、村庄分类整治
规划期内将全区村庄分成村改居、中心村、基层村和撤并村四类的进行整治。其中村改居106个，中心村6个，基层村19个，撤并村16个，具体各乡镇街道的村庄分类见龙湾区村庄整治分类情况表。
（1）村改居型村庄整治
改造城中村、城边村。通过旧村改造将现状已在城镇建成区内以及规划城镇建设区范围内的村庄进行改造，通过改造，使城中村、城边村融入城市，彻底完成现状建成区村庄的城市化过程，提升龙湾区城乡建设总体水平，改善环境。人均用地约
（2）中心村型村庄整治
完善和发展中心村建设。合理规划建设中心村，使之成为相对集中、规划设计合理、基础设施配套、居住条件和环境良好的村庄，带动周边村庄的发展并逐步向中心村集中，是当前实现城乡一体化发展的有效途径。中心村的选点、布点和定点，要综合考虑地理位置、历史习惯、集聚效应、经济基础等因素，从区域经济和社会发展的角度来确定。人均用地约
（3）基层村型村庄整治
建设和改造基层村。基层村是根据当前城市化发展特点，在规划期内作为过渡时期的保留村，主要从事农业生产，除适当改造居住环境外，控制建设和发展，随着城市化水平的提高将逐步迁并。人均用地约
（4）撤并村型村庄整治
有序合理拆迁撤并村。撤并村型村庄包括三类：影响景区、水源地的保护等位于特殊控制区内的村庄；位于地质灾害易发区对村民生命和财产存在潜在危害，必须迁至安全地居住的村庄；区域性基础设施建设、城市建设、开发区和工业园区建设需要大量土地，区内村庄需要拆迁改造或异地安置的村庄。撤并村庄还农面积
龙湾区村庄整治分类情况表
|
分类 |
乡镇、街道 |
行政村名 |
分类 |
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村改居型 |
蒲州街道 |
下埠村、屿田村、上江村、江前村、汤家桥村、上庄村 |
现状城市建成区 |
|
村改居型 |
状元镇 |
状元桥村、横街村、石坦村、山西岙村、西台村、御史桥村 |
城市重点规划建设区 |
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基层村型 |
状元镇 |
甘岙村、郎桥村 |
城市一般规划建设区 |
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撤并村型 |
状元镇 |
大岙溪村、响动岩村 |
生态建设区 |
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村改居型 |
瑶溪镇 |
龙东村、黄山村、黄石村底、岭下村、白楼下村、龙湾村、金岙村、苏川村、雄心村、永胜村、璋川村、河滨村、环一村、瑶溪村 |
城市重点规划建设区 |
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中心村型 |
瑶溪镇 |
河口村 |
一般农业生产区 |
|
基层村型 |
瑶溪镇 |
浃底村 |
生态建设区 |
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撤并村型 |
瑶溪镇 |
皇岙村、南山村 |
生态建设区 |
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村改居型 |
永中街道 |
普门村、镇南村、沧河村、镇北村、桥北村、石浦村、寺西村、棋盘村、上京村、城北村、衙前村、朱宅村、王宅村、青山村、东林村、双何村、横浃村、新联村、联谊村、上湾村、下湾村、龙华村、城南村、坦头村、新莒村、新城村、朱垟村、前街村、殿前村、刘宅村、度山村 |
城市重点规划建设区 |
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基层村 |
永中街道 |
丰台村 |
生态建设区 |
|
撤并村 |
永中街道 |
郑宅村、孙垟村、双岙村 |
生态建设区 |
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村改居型 |
海滨街道 |
蓝田村、江一村、建新村、沙中村、沙北村、教新村、城东村、鱼池村、宁村村、沙南村、蟾钟村 |
城市重点规划建设区 |
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基层村 |
海滨街道 |
小陡村、北新村 |
城市一般规划建设区 |
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村改居型 |
永兴街道 |
沙园村、南桥北村、萼芳村、榕树下村、祠南村、乐一村、乐二村、永乐村、永民村、大塘村、小塘村、下兴村、水潭村 |
城市重点规划建设区 |
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撤并村 |
永兴街道 |
五溪村 |
基本农田保护区 |
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村改居型 |
沙城镇 |
顺江村、七四村、七三村、永福村、八甲村、七五村、大朗桥村、七二村、烟台村、七一村、永寿村、永恩村、沧宁村、永阜村 |
城市重点规划建设区 |
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撤并村 |
沙城镇 |
庄桥村 |
生态建设区 |
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村改居型 |
天河镇 |
天津村、金益村、高轩村、泰河村、三星村 |
城镇重点规划建设区 |
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中心村 |
天河镇 |
司南村、西前村 |
城镇一般规划建设区 |
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基层村 |
天河镇 |
新川村、二甲村、建丰村、庄泉村、天凤村、筑成村、新河村 |
城镇一般规划建设区 |
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撤并村 |
天河镇 |
郑岙村、中河村、蒲门村 |
生态建设区和工业区 |
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村改居型 |
海城街道 |
屿门村、上涂村、西一村、埭头村 |
城镇重点规划建设区 |
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中心村 |
海城街道 |
石坦村 |
城镇一般规划建设区 |
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基层村 |
海城街道 |
中星村、邱宅村、东成村 |
城镇一般规划建设区 |
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撤并村 |
海城街道 |
东溪村、东门村 |
生态建设区 |
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村改居型 |
灵昆镇 |
沙塘村、王相村 |
城镇重点规划建设区 |
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中心村 |
灵昆镇 |
上岩头村、叶先村 |
一般农业生产区 |
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基层村 |
灵昆镇 |
周宅村、北段村、九村村 |
一般农业生产区 |
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撤并村 |
灵昆镇 |
海思村、双昆村 |
一般农业生产区 |
第二十三条 土地开发整理复垦
1、土地开发整理复垦面积
实施土地开发整理复垦工程是规划期内实现耕地总量动态平衡，提高农田综合生产能力，落实耕地保有量目标和耕地占补平衡的法定义务的需要。温州市下达给龙湾区土地开发整理复垦任务
2、措施
土地开发整理复垦工程的开展，本着因地制宜、充分征求民意的原则，注重经济效益、生态效益、社会效益相统一，规划区的划定与龙湾区各项相关规划进行充分衔接。
土地整理复垦结合农村土地综合整治工程开展。农村土地综合整治工程要求整村规划整村实施，在实施村改居和村居集聚的同时，对边远、零星村居进撤并和复垦，并结合农村土地整理，改善农村生态环境与农田基础设施，提高农田农业综合生产能力。重点加大对环山路以南以西大罗山生态建设区内的村庄搬迁和农村建设用地复垦力度，重点实施灵昆岛内的农村土地综合整治，逐步提高农村土地利用效率，加大农田基础设施建设，整理开发部分废弃园地用于补充耕地。同时保护好地下文物古迹。
3、土地开发项目
土地开发主要结合沿海滩涂围垦工程开展。按照省级土地利用总体规划及温州市土地利用总体规划相关要求，为实现耕地占补平衡法定义务。
龙湾区拥有大面积的沿海滩涂，这些土地涂泥肥沃，是垦造优质耕地的良好资源，通过标准堤塘建设和促淤工程，可补充大量耕地。规划期内落实省级土地利用总体规划和温州市土地利用总体规划文本中的土地开发整理复垦重点工程，如温州湾土地开发重点工程、瓯飞湾滩涂围垦工程等。落实到龙湾区的土地开发项目有海滨围垦造地项目，项目面积
龙湾区基期年耕地面积
第六章 土地利用分区与管制
第二十四条 土地利用分区原则
1、分区应与上级土地利用总体规划分区相衔接。
2、分区应与土地利用结构调整与优化相协调，有利于统筹经济布局和各业发展。
3、分区应注重土地资源特征，有利于实行分类指导区域土地利用。
4、分区应体现土地利用方向、主导用途和管控措施的相对一致性。
第二十五条 土地用途分区与管制
为加强土地利用的控制和引导，根据土地利用结构调整和各类用地规划，将规划范围内全部土地划分为基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建设用地区、工业用地区、村镇建设用地区、风景旅游用地区和其他用地区等土地用途区。
1、基本农田保护区
基本农田保护区是指主要对耕地及其他优质农用地进行特殊保护和管理划定的土地用途区。全区划定基本农田保护区面积共
基本农田保护区管制规则如下：
（1）区内鼓励开展基本农田建设，可进行直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护及其他农业设施的建设。
（2）区内基本农田禁止建房、建窑、建坟、挖沙、采矿、取土、堆放固体废弃物或进行其他破坏基本农田的活动。
（3）区内应严格控制城乡建设活动，原有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为基本农田。
（4）根据规划安排，占用基本农田保护区内预留用于建设的耕地，面积在不突破预留规模的前提下，按相关程序规定报批规划落实方案后视同符合规划。
2、林业用地区
林业用地区是指为林业发展需要划定的土地用途区。全区划定林业用地区面积共
林业用地区管制规则如下：
（1）区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的营林设施用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途。
（2）严格控制占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动。
（3）严格控制非农建设占用区内土地，核心区内原有的各种生产、开发活动应逐步退出。
3、一般农地区
一般农地区是指主要为农业生产发展需要划定的土地用途区，也可作用城镇建设发展备用地。区内土地主要为耕地、园地、畜禽水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地。全区划定一般农地区面积共
一般农地区管制规则如下：
（1）鼓励区内现有非农建设用地和其他农用地开发、整理、复垦为耕地，经验收质量合格的耕地可补划为基本农田。
（2）严格控制非农建设占用区内土地，不得破坏、污染和荒芜区内土地。
（3）区内土地可以作为城镇发展备用地划入有条件建设区。
4、城镇建设用地区
城镇建设用地区是指为城镇建设需要划定的土地用途区。包括城市、建制镇和采矿区现状建设用地和规划建设用地。全区划定城镇建设用地区面积共
城镇建设用地区管制规则如下：
（1）区内土地主要用于城镇各类功能区建设及其相配套的公共事业建设，建设项目用地必须符合经批准的城市规划、镇规划，严格执行国家规定的用地标准。
（2）区内建设应先内涵挖潜，后外延扩张，充分利用现有建设用地和闲置土地，积极盘活存量土地，提高土地的利用率。
（3）区内新增建设用地，应优先考虑利用非耕地，占用耕地的严格执行耕地占补平衡。
（4）区内农用地在批准改变用途之前，应当按原用途使用，不得荒芜。
5、工业用地区
工业用地区是指为产业需要划定的土地用途区。包括各类开发区、园区现状建设用地和规划建设用地。全区划定工业地区面积共
工业用地区管制规则如下：
（1）区内土地使用应符合工矿建设规划，严格执行国家的有关法律、法规，合理安排区内的各项建设；
（2）区内建设应充分利用现有的建设用地、空闲地、废弃地，确需扩大的，应当首先利用非耕地或劣质耕地；
（3）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地，要及时复垦，防止水土流失；
（4）区内农用地在批准改变用途前，应按原用途使用，不得荒芜，严禁区内用地转为未利用地。
6、村镇建设用地区
村镇建设用地区是指为村庄、集镇建设需要划定的土地用途区。包括农村居民点、农村基础设施和发展村集体经济需要的建设用地。全区划定镇村建设用地区面积共
村镇建设用地区管制规则如下：
（1）区内土地主要用于一般农村集镇发展及配套设施，建设项目用地必须符合经批准的乡规划、村庄规划，严格执行国家规定的用地标准。
（2）区内建设应先内涵挖潜，后外延扩张，充分利用现有建设用地和闲置土地，积极盘活存量土地，提高土地的利用率。
（3）区内新增建设用地，应优先考虑利用非耕地，占用耕地的严格执行耕地占补平衡。
（4）鼓励区内开展农村居民点综合整治，改善区内农村面貌，增加区内的有效耕地面积。
7、风景旅游用地区
风景旅游用地区是指具有一定浏览条件和旅游设施，为人们进行风景观赏、休憩、娱乐、文化等活动需要划定的土地用途区。区内主要包括风景名胜设施用地等。全区划定风景旅游用地区面积
风景旅游用地区管制规则如下：
（1）区内土地主要用于旅游、休憩及相关文化活动。
（2）区内土地使用应当符合风景旅游区规划。
（3）在不破坏景观资源的前提下，允许区内土地进行农业生产活动和适度的设施建设。
（4）严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。
8、其他用地区
除上述六类分区以外，全区剩余其他用地区面积共
其他用地区管制规则如下：
（1）区内土地使用应符合已批准的交通、水利、生态等相关规划和有关法律法规。
（2）严禁破坏特定用途的用地，保护和改善区内用地的自然生态环境。
（3）规划期间，区内影响特定用途的其它用地，应按规划要求调整至适宜的用地区。
第二十六条 建设用地空间管制分区及规则
为加强对城乡建设用地的空间管制，保障和引导城乡经济社会发展，实现城乡建设用地空间科学合理有序拓展，实现城乡建设用地规模控制。规划期内通过划定城乡建设用地规模边界、城乡建设用地扩展边界和禁止建设用地边界将全区土地划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区等四类建设用地管制分区。
1、允许建设区
指城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。主要包括各镇（街道）现状城乡建设用地和近期急需建设的新增城镇用地、开发区的各个工业功能区用地以及新农村建设的启动区块。重点分布在状蒲城镇建设区、龙湾城市中心区、温州经济技术开发区滨海园区、温州民营经济科技产业基地、温州机场及配套区域和瓯江口新区等。规划期内全区共划定允许建设区
允许建设区空间管制规则如下：
（1）区内土地主导用途为城乡建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接。
（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标双重控制，应统筹增量保障与存量挖潜，确保土地节约集约利用。
（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破城乡建设用地扩展边界。
（4）允许建设区边界的调整，须报规划审批机关同级国土资源行政主管部门审查批准。
（5）保护好文化遗产保护区域，如历史文化村、文保单位和地下文物埋藏区等，重点保护好永昌堡、国安寺塔等各级文物保护单位、文物保护点。
2、有条件建设区
指在城乡建设用地规模边界之外，扩展边界之内，为适应建设发展的不确定性，加强建设用地布局调整管控划定的区域，区内土地主要用于规划建设用地的布局调整。规划期内全区共划定有条件建设区
有条件建设区空间管制规则如下：
（1）区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。
（2）规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。
（3）保护好文化遗产保护区域，如历史文化村、文保单位和地下文物埋藏区等。
3、禁止建设区
指用于生态与环境保护的区域，主要包括自然保护区核心区、水源保护区核心区、地质灾害危险区、湿地保护区核心区、风景名胜区核心区等。规划期内全区共划定禁止建设区
禁止建设区空间管制规则如下：
（1）区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的建设与开发活动。
（2）除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。
（3）保护好文化遗产保护区域，如历史文化村、文保单位和地下文物埋藏区等。
4、限制建设区
允许建设区、有条件建设区和禁止建设区之外的区域为限制建设区。包括各镇（街道）的基本农田保护区、农居点复垦区域、其他生态功能保护区、河流水网区域。规划期内全区共划定限制建设区
限制建设区空间管制规则如下：
（1）区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发和基本农田建设的主要区域。
（2）除预留指标安排的建设项目外，区内禁止城、镇、村新增建设，严格控制线性基础设施和独立建设新增用地。
（3）保护好文化遗产保护区域，如历史文化村、文保单位和地下文物埋藏区等。
第二十七条 控制范围
中心城区规划控制范围包括蒲州街道（
龙湾中心城区扩展边界范围内土地面积
第二十八条 土地利用结构及调整
1、土地利用现状结构
2005年龙湾中心城区土地总面积为24660.29公顷，土地利用结构如下：农用地面积7511.90公顷，占土地总面积的30.46%，建设用地总面积6178.33公顷，占土地总面积的25.05%，未利用地10970.06公顷，占土地总面积的44.48%。
（1）农用地
2005年龙湾中心城区农用地7511.90公顷，其中耕地3650.01公顷，占土地总面积的14.80%；园地638.15公顷，占土地总面积的2.59%；林地2138.61公顷，占土地总面积的8.67%；其他农用地1085.13公顷，占土地总面积的4.40%。
（2）建设用地
2005年龙湾中心城区建设用地6178.33公顷，其中城乡建设用地4538.00公顷，占土地总面积的18.40%；交通水利用地1281.42公顷，占土地总面积的5.20%；其他建设用地358.91公顷，占土地总面积的1.46%。
（3）未利用地
2005年龙湾中心城区未利用地10970.06公顷，其中水域1311.39公顷，占土地总面积的5.32%；滩涂沼泽8565.18公顷，占土地总面积的34.73%；自然保留地1093.48公顷，占未利用地总面积的4.43%。
2、土地利用结构调整
（1）农用地结构调整
龙湾中心城区规划农用地规模从2005年的
耕地：2005年龙湾中心城区耕地面积
园地：2005年龙湾中心城区园地面积
林地：2005年龙湾中心城区林地总面积
其他农用地：2005年龙湾中心城区其他农用地总面积
（2）建设用地结构调整
2005年龙湾中心城区建设用地面积为6178.33公顷，占土地总面积的25.05%。至2020年建设用地面积为9003.68公顷，占土地总面积的36.51%。
城乡建设用地：2005年龙湾中心城区城乡建设用地面积
交通水利用地：2005年龙湾中心城区交通设施用地面积
其他建设用地：2005年龙湾中心城区特殊用地
（3）未利用地结构调整
2005年龙湾中心城区未利用地面积10970.06公顷，占全区土地总面积的44.48%。规划至2020年未利用地调整为8459.69公顷，占全区土地总面积的34.30%。
1、水域：2005年龙湾中心城区水域面积1311.39公顷，规划期间保护为主，面积基本不变。
滩涂沼泽：2005年龙湾中心城区滩涂沼泽面积
自然保留地： 2005年龙湾中心城区自然保留地面积
第二十九条 控制指标
1、基本农田保护面积控制在1225.90公顷以内。
2、耕地保有量控制在3058.46公顷以内。
3、标准农田面积974.86公顷。
规划期间龙湾中心城区因新增建设占用标准农田
4、城乡建设用地总规模为6397.29公顷，新增城乡建设用地1984.95公顷。
5、新增建设占用土地面积2931.73公顷。
6、城镇工矿用地6065.08公顷，规划城镇人口为64.40万人，人均城镇建设用地93.22平方米左右。
7、万元二三产业增加值用地量9平方米左右。
第三十条 发展目标
中心城区的发展定位：是温州市由“沿江时代”向“沿海时代”发展战略转变的核心建设区，建成宜商宜居的现代滨海新城。
经济建设：中心城区是龙湾现代滨海新城的核心区域，是二产升级、三产快速发展的主战场，规划期内中心城区城市化建设全面深入，人口集聚水平将有跨越式提升，城市功能进一步深化，城区发展更注重区域内涵和质量提升，强化城市极化效应，进一步完善城市功能，并随着温州城市东扩，发展成温州大都市圈的副中心。
生态环境：注重城市发展延续性、城市文化彰显与自然环境保育，结合山江海兼备的自然条件，以块、带为基础，形成丰富立体的绿化空间系统和人、山、水、城相和谐的生态环境。
社会发展：弘扬传统文化，注重现代城市文明培育，建设“文化大区”。实施“回归工程”，深入推进内外龙湾人互动，坚持“引进来”与“走出去”协同推进，加强交流，吸引人才，提高人口素质，推进社会进步。
第三十一条 功能分区及管制规则
规划期内建成龙湾城市中心区，进一步加强滨江商务区建设，完善瑶溪片基础配套设施，完善空港物流服务中心，集约化建设工业功能区，保护和发展城市农业观光园区，快速提升中心城区要素集聚能力，城市中心区步入连片发展良性轨道，努力打造现代化的滨海新城区。
1、龙湾城市中心区
该区是龙湾区行政服务中心、教育文化中心、现代服务中心和居住中心，范围是以行政中心区为核心区块，东联永中旧城，西拓瑶溪南片，南扩永昌北片，总面积14.58平方公里。主要有行政服务中心、奥体中心、龙湾中学和城市农业观光园区等重点建设项目。
管制规则：
（1）本区主要用于城市建设，部分用于生态环境及农业观光用地。
（2）城镇建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地，提高土地利用效率。
（3）城市农业观光园区，作为农业用地保护，严格控制城乡建设用地进入。
2、滨江商务区
西起蒲州街道，与温州滨江商务区相连，东至瓯江口南岸，沿江滨路和机场大道拓展，包括蒲州街道、状元镇、瑶溪北片、温州工业园区、海滨围垦区。该经济带是连接温州滨江商务区和瓯江口新区的主轴线，是龙湾区滨江商务集聚区。加快区内的旧城旧村改造和工业区的“退二进三”，扩展商贸和商务服务功能，布局文化创意产业，沿机场大道发展总部经济、楼宇经济、创意经济。
管制规则：
（1）本区主要用于城市建设，大力发展第三产业。
（2）城镇建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地，提高土地利用效率，适度推进旧城改造。
（3）保护好三垟湿地周边的农用地，保护和改善大罗山北延伸区域生态环境。
3、空港经济区
温州永强机场及周边区域。永强机场是全国最繁忙的地级市机场之一，龙湾万吨级码头是温州港最大的码头。机场港口是龙湾经济发展和要素集聚的一个重要依托。围绕永强机场和龙湾港区，使航空与高速公路、铁路、江海航运互动，构建立体交通网络和物流中心，建成一个辐射浙南闽北区域的空港经济区，使之成为全国较大的海陆空交通枢纽之一和温州最重要的区域物流枢纽。
管制规则：
（1）本区主要用于航空客货运、仓储及相关配套设施建设。
（2）保护好机场周边区域的基本农田，保障基本农田面积不减少，质量有提升。
（3）适时推进旧城、旧村改造，保障航空安全，保障机场周边区域居民正常生产生活。
4、工业功能区
工业功能区包括温州经济技术开发区、温州经济技术开发区滨海园区、温州工业园区和温州民营经济科技产业基地等。是龙湾区工业经济发展的平台，是产业集聚区域，也是二产转型升级的主要战场。
管制规则：
（1）本区主要用于产业建设，重点发展二产，注重已有产业的转型升级工作。
（2）严格限制污染企业进入，逐步迁出现有的污染企业，鼓励发展环保产业。
（3）适时整改原有开发区，加快转型升级，提高产业服务功能。
第三十二条 存量建设用地潜力
龙湾中心城区现有存量建设用地（1999-2009年批而未供面积）面积
针对存在的各种原因，出台相应政策，鼓励用地企事业单位在符合相关规划和建筑设计标准的前提下，适度增加建筑容积率、覆盖率等，强化土地监管政策措施，及时调整相关政策。
第三十三条 中心城区土地用途分区及管制规则
按照土地基本用途的不同，龙湾中心城区可划分为基本农田保护区、林业用地区、一般农地区、城镇建设用地区、工业用地区、村镇建设用地区、风景旅游用地区和其他用地区等。
1、基本农田保护区
基本农田保护区划分:
主要用于农业生产及直接为农业生产服务使用的用地区域，总面积
基本农田保护区管制规则:
（1）禁止在基本农田保护区内建房、建窑、建坟、挖砂、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
（2）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农田道路、水利、农田防护林及其他农业设施；区内的一般耕地，应按照基本农田管制政策进行管护。
（3）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期间确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积。
（4）禁止占用区内土地进行非农建设。
（5）根据规划安排，占用基本农田保护区内预留的耕地面积但不突破预留规模的独立建设和新农村建设项目，以及在规划布局范围内的交通、水利等线型工程，不再补划基本农田，简化相应用地报批程序。
2、林业用地区
林业用地区划分：
主要用于林业发展以及保护森林资源和生物多样性用地区域，总面积
林业用地区管制规则：
（1）区内土地主要用于林业生产，以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施；
（2）区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的营林设施用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；
（3）区内零星耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；
（4）不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动；
（5）禁止占用区内有林地、耕地进行非农建设；
（6）不得占用保护区核心区的土地进行新的生产建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出。
3、一般农地区
一般农地区划分：
主要用于农业生产发展和保护其他农用地区域，总面积
一般农地区管制规则:
（1）区内土地主要为耕地、园地、畜禽水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地；
（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地、园地，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；
（3）禁止占用区内土地进行非农建设，不得破坏、污染和荒芜区内土地。
4、城镇建设用地区
城镇建设用地区划分:
主要用于城镇功能各项建设，总面积5950.42顷。
城镇建设用地区管制规则：
（1）区内土地主要用于城镇建设，须符合经批准的城市、建制镇建设规划；独立选址项目须符合行业用地保准；
（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；
（3）区内农用地在批准改变用途之前，应当按原用途使用，不得荒芜；
5、工业用地区
工业用地区划分：
主要用于工业功能各项建设，总面积
工业用地区管制规则:
（1）区内土地使用应符合工矿建设规划，严格执行国家的有关法律、法规，合理安排区内的各项建设；
（2）区内建设应充分利用现有的建设用地、空闲地、废弃地，确需扩大的，应当首先利用非耕地或劣质耕地；
（3）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地，要及时复垦，防止水土流失；
（4）区内农用地在批准改变用途前，应按原用途使用，不得荒芜，严禁区内用地转为未利用地。
6、村镇建设用地区
村镇建设用地区划分:
主要用于村庄及其配套设施建设的用地区域，总面积
村镇建设区管制规则：
（1）区内土地主要用于村镇建设，须符合经批准的村庄和集镇建设规划；
（2）区内村镇建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；
（3）区内农用地在批准改变用途之前，应当按原用途使用，不得荒芜；
（4）按照农村土地综合整治要求，区内部分建设用地应当整理复垦为耕地或其他农用地，规划期间确实不能整理、复垦的，可保留现状用途。
7、风景旅游用地区
风景旅游用地区划分：
主要用于风景游赏用地、游览设施用地及相关配套服务设施，总面积
风景旅游用地区管制规则:
（1）区内土地主要用于旅游、休憩及相关文化活动；
（2）区内土地使用地应当符合风景旅游区规划；
（3）区内影响景观保护和游览的土地，应在规划期间调整为适宜的用地；
（4）在不破坏景观资源的前提下，允许区内土地进行农业生产活动和适度的设施建设；
（5）严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。
8、其他用地区
其他用地区划分:
指以上区域以外的农用地和未利用地等土地，总面积
其他用地区管制规则：
（1）区内土地主要用于运输、防洪排涝等用途；
（2）区内土地使用应符合有关水资源管理、交通管理的法律法规。禁止在河流两侧留用地、公路两侧留用地的范围内进行其他非农建设；
（3）禁止污染环境的建设行为，应该保护和改善水域生态环境，结合土地整理中的农田水利建设，加强防洪排涝等水利工程建设；
（4）未利用土地的开发利用要符合土地利用总体规划和生态建设规划，不得盲目利用，破坏生态环境。
第三十四条 中心城区建设用地空间管制
1、建设用地空间管制分区
为引导建设用地合理布局，与市域总体规划、与生态环境功能区规划等相关衔接，通过划定城镇村建设用地规模边界、扩展布局和禁止建设区边界，将中心城区划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。
龙湾区中心城区划定允许建设区面积
2、空间管制规则
（1）允许建设区
①区内土地主导用途为城乡建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接。
②区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标双重控制，应统筹增量保障与存量挖潜，确保土地节约集约利用。
③规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破城乡建设用地扩展边界。
④允许建设区边界的调整，须报规划审批机关同级国土资源部门审查批准。
（2）有条件建设区
①区内城镇工矿和农村居民点用地按允许建设区的要求进行管理，区内线性基础设施用地和其他独立建设用地按照限制建设区的要求进行管理。
②在城镇工矿或农村居民点用地新增规模控制指标已经用完，且所有约束性指标没有被突破的前提下，报经规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准，区内土地可安排用于实施城乡建设用地增减挂钩（或农村居民点缩并）的新增建设用地。
③区内新增城镇工矿（或农村居民点）用地受年度计划指标约束，并与拆并建设用地规模挂钩，实行“先拆后建”。
④区内建设占用的耕地，必须严格依靠辖区范围内的旧村庄拆除并复垦补充。
⑤规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划原审批机关批准。
（3）限制建设区
①区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发和基本农田建设的主要区域。
②区内新增建设用地受规划指标和年度计划指标的双重约束，禁止城镇、工矿、村新增建设，严格控制除防洪堤等影响生命安全外的线形基础设施和独立建设新增用地。
③规划中已列明、且已安排用地布局的线性建设项目，符合规划；规划中未列明或虽已列明但未安排用地布局的线性建设项目，须由规划批准机关同级国土资源管理部门组织开展项目选址和用地的专家论证，论证通过后方可审批。
（4）禁止建设区
①区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的建设与开发活动。
②除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。
③区内土地开发整理复垦与单独建设项目用地，须报规划审批机关同级国土资源管理部门组织项目选址和用地的论证，从严把关。
第三十五条 控制导则
本规划是所属镇（街道）土地利用总体规划编制的指导性文件，乡级规划应符合本规划的相关要求。按照落实优先保护生态、严格保护耕地和控制建设用地规模的要求，体现效率优先、协调发展和确保重点的原则，本轮规划乡级规划与县级规划同步编制。具体乡级规划有中心城区规划、灵昆镇规划、天河镇规划和海城街道规划。
第三十六条 分解依据
1、省级规划和温州市规划下达的土地利用总体规划控制指标；
2、省级规划和温州市规划涉及龙湾区的规划项目；
3、龙湾区经济社会发展现状及态势；
4、龙湾区各部门、各镇（街道）土地利用现状及需求；
5、土地利用特点和急需解决的问题。
第三十七条 分解方法
遵循“保护、保障、挖潜、节约集约利用”的总体要求，鉴于龙湾区城镇和工业建设用地需求量较旺盛的现实情况下，规划布局中优先考虑基本农田和耕地保护，再考虑基础设施建设用地，最后考虑城镇和工业建设用地。
第三十八条 指标控制
1、耕地保有量。耕地主要分布在永中街道、海滨街道、永兴街道、海城街道、天河镇和灵昆镇，其他镇（街道）均有零星分布。分解结果见附表F4。
2、基本农田保护任务。基本农田保护区主要分布在海滨街道、永兴街道和灵昆镇，除蒲州街道外，其他各镇（街道）均有分布。分解结果见附表F4。
3、城乡建设用地。城镇建设用地各镇（街道）均有分布。城镇建设用地增加与村庄建设用地减少相挂钩，大力推进农村土地综合整治工作。优化配置城镇工矿建设用地，控制城镇工矿建设用地无序扩张，引导人口、城乡建设用地向中心城区、建制镇、中心村集中。分解结果见附表F4。
4、新增建设用地。新增建设用地在各镇（街道）均有分布。城镇建设用地、基础设施用地依次向中心城区、中心镇集中。工业用地主要安排在温州经济技术开发区滨海园区、温州民营经济科技产业基地和瓯江口新区等几个重点工业平台。分解结果见附表F4。
5、补充耕地。规划期内主要以滩涂围垦造地和建设用地复垦的形式进行耕地补充。除蒲州街道和海城街道外，其他镇（街道）均在规划期内安排了一定的复垦任务。分解结果见附表F4。
第三十九条 规划导向
1、蒲州街道和状元镇紧靠温州城市中心区和滨江商务区，是龙湾区承接温州城市东移的前沿阵地。规划期内以优化城市功能，改善城市生活环境为主要任务。重点优化建设用地结构，进一步建设和完善城市基础设施、公共配套设施和公共活动空间，推进“退二进三”，建设龙湾滨江商务区。
2、瑶溪镇、永中街道、海滨街道是龙湾中心区、瓯江港区、永强机场空港等重点区域所在地。规划期内以加快城市建设，将龙湾城市中心区建设成温州城市副中心为主要任务。以行政中心区为核心进行“东联、西拓、南扩”。规划期内一是要进一步优化好2.55平方公里核心区块的发展，重点在龙湾城市中心区核心区打造大型综合性购物中心、特色商业步行街、城市综合体和总部经济园等高端商业板块，推动龙湾城市中心区核心区向市级商业中心迈进；二是要对东联的永中旧城改建、西拓的瑶溪片区和南扩的永昌片区进行整合优化。加快永中旧城路网建设，连通新旧城商业区，整合现状商业资源，构筑新旧城连片和错位发展的龙湾城市商圈，加快永中旧城区的企业“退二进三”。加快推进瑶溪片区市政基础设施建设和居住区配套设施建设，加快瓯海大道沿线商业用地开发，加快形成瑶溪片区的居住人气和商业氛围。永昌片区要打造成为集科教、体育、历史文化旅游为一体的科教旅游休闲配套区。积极谋划城市中心区向永兴和海滨街道（滨海大道以西）扩容，推进龙湾永强片区的整体规划建设和改造，增强对温州东片、瓯江口新区的辐射力、影响力。
3、永兴街道、沙城镇、天河镇和海城街道，是温州经济技术开发区滨海园区和温州民营经济科技产业基地所在地，规划期内最大限度满足温州经济技术开发区滨海园区和温州民营经济科技产业基地的用地需求，同时保障滨海大道两侧的城镇建设。规划期内主要以沿海产业带建设为载体，分步骤实施龙湾区工业空间布局的优化调整，保障重点发展行业的用地需求。总体上采取“工业向沿海集聚”的调整方针，引导工业向滨海大道以东的温州民营经济科技产业基地（包括永兴北园、永兴南园、天成围垦）、滨海园区、天河民用电器基地和海城水暖洁具基地等工业区块集聚发展，打造一座滨海工业新城。滨海大道以西区域，应当向综合性的商贸和社会服务方向发展，加快推进散落在居住区内的工业小区、“三合一”企业搬迁或转变用地功能，尽快建设南部新城区横向道路，促进城镇与滨海大道以东的工业区融合发展。
4、灵昆镇在本轮规划期内以生态休闲农业区为主。除合理的村镇建设和线性工程及安置用地外，主要以保留农用地为主，优质耕地划入基本农田保护区。规划期内应重点依托灵昆得天独厚的生态优势和农业资源，大力发展休闲观光农业和生态旅游业，将灵昆打造成为一座生态、休闲、度假等功能于一体的瓯江口生态休闲乐园。中长期来看，灵昆镇将做为瓯江口新区的“后花园”来建设。灵昆岛东侧的瓯江口半岛浅滩区，通过建设南、北两条围涂大堤，把灵昆岛与洞头县的霓屿岛连成一片。在规划远期作为城市拓展及新兴产业发展的后备用地。
第四十条 加强规划对土地利用的整体控制
规划确定的各项目标和主要控制指标应纳入龙湾区国民经济和社会发展规划，以指导区内各项土地利用活动。按照规划确定的目标和任务，明确镇（街道）政府耕地保护和节约集约用地责任，建立和完善相关的考核体系，落实目标责任制。
全区范围内编制的城市、村镇、交通、能源、旅游、生态等相关规划，应当与土地利用总体规划相衔接，应当符合土地利用总体规划确定的用地规模和总体布局安排，严格依据规划审查各类规划的用地规模和标准，不符合土地利用总体规划的，须及时调整和修改。
强化土地利用总体规划自上而下的控制，下级规划必须以上级规划为依据，落实上级规划的各项目标和任务，并在规划指导思想、规划目标、结构布局等方面与上级规划做好充分衔接。
第四十一条 严格执行土地利用总体规划实施管理的各项制度
1、严格规划编制与修改程序。依法依规开展规划编制各项前期工作、主动与相关规划衔接、公开征求公众意见、逐级论证、逐级上报审批。依法依规进行规划修改，规划修改必须符合法律法规和相关政策规定，必须对规划修改的必要性、合理性进行听证和论证，严格执行规划修改的程序要求。
2、严格执行公众参与和公告制度。加强规划专家咨询和公众参与，推进规划民主决策，增强规划编制和修改的公开性和透明度。在规划批准后，及时向社会公告和公示，提供方便的查阅途径，宣传规划内容，提高全社会对土地利用总体规划的认知度，增强规划用地意识，接受公众监督。
3、严格执行土地利用年度计划制度。规划实施期间应根据国民经济和社会发展规划、产业政策、土地利用总体规划等编制土地利用年度计划，各级人民政府应将土地利用年度计划执行情况列为国民经济和社会发展规划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。农用地转为建设用地严格实行年度计划管理，未取得计划指标，不得批准建设项目用地，坚决杜绝计划外用地。加强对计划执行情况的监管，建立计划指标台帐制度，实行土地利用计划的动态管理。
4、严格执行建设项目用地预审制度。根据规划严格审查项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合供地政策，是否落实耕地占补平衡措施和年度用地计划。强化土地利用总体规划和土地供应政策对建设用地的控制和引导，加强建设项目审批的部门协调联动与信息共享。在对建设项目用地进行规划审查时，还要严格执行《建设项目环境保护管理条例》，凡未进行环境影响评价的项目不予批准。在地质灾害易发区内的建设项目须进行地质灾害危险性评估。
5、落实规划实施目标管理责任制。建立规划实施的领导责任制，区、镇（街道）政府主要负责人应对本行政区土地利用总体规划和年度计划的执行结果负总责。完善评价考核办法，把土地利用总体规划实施评价结果逐步纳入各级政府评价考核体系。
6、健全土地利用总体规划监督检查制度。充分运用卫星遥感、电子信息等技术手段开展规划实施情况的动态监测，充分发挥司法监督、行政监督、公众监督和舆论监督的作用。加强执法队伍建设，加大基层监管力度，对违反土地利用总体规划的行为进行及时制止和严肃查处。
7、建立土地利用总体规划实施评价制度。对规划实施进行定期跟踪检查评价。每年进行一次实施情况检查评价；每五年进行一次全面评估，按照法定程序，对规划方案进行修订；规划期末进行系统评估，总结经验为下一轮规划修编提供科学依据。
第四十二条 完善规划实施的利益调节机制
1、探索建立耕地保护的经济补偿机制。加大耕地保护的财政投入，探索建立耕地保护基金，提高非农建设占用耕地成本，健全耕地保护的经济激励和制约机制。加大土地整理复垦开发补充耕地力度，建立跨区域补充耕地的有偿调剂机制。加大推进土地整治力度。
2、建立节约集约用地的激励机制。奖励超额完成节约集约用地目标的用地行为，并逐步提高节约集约用地水平在土地利用年度计划指标分配中所占比重。
3、建立城乡建设用地增减挂钩机制。在严控城乡建设用地规模的前提下，统筹安排城乡建设用地增减挂钩周转指标，运用市场机制鼓励和引导各方资金投入增减挂钩项目，在土地出让金和耕地开垦费中列出专项资金，用于增减挂钩项目补助，多渠道筹集农村综合整治和新农村建设资金。
第四十三条 加强规划管理的基础建设
1、切实做好规划档案管理和规划成果备案管理。按要求做好规划成果上报备案工作，建立健全规划档案管理制度，切实加强档案管理，规划实施中形成的有关文件和资料要及时归入规划档案。
2、切实提高规划管理技术水平。运用信息技术、遥感技术等现代科技手段，强化和改进规划实施动态管理工作。建设规划管理信息系统，建立规划数据库。在规划实施管理中，实时更新土地利用现状变更、规划执行和规划修改数据，使信息系统真正在日常规划管理中发挥作用，切实提高管理水平和工作效率。
3、加强规划队伍建设。做好规划从业人员的职业道德教育和专业技术教育，切实提高土地规划编制和管理人才的职业素养。
第四十四条 推进土地综合整治
鼓励按规划实施农村土地复垦整理开发工作。鼓励农村人口向城镇迁移，按规划逐步撤、并和压缩村庄用地规模。农民建房必须按村镇规划实施，规划撤、并的村庄及新农村村庄规划范围外，严格控制新建、拆建、改建、修建等一切非农建设。
推进新农村建设，合理缩减村庄规模，促进土地集约利用，提高土地集约利用水平，出台相关加强和健全宅基地管理制度、村庄规划布点规划及实施管理工作等政策、建议。
在严控新增建设占用土地特别是耕地的前提下，统筹安排各类用地指标，统筹安排土地综合整治资金，运用市场机制鼓励和引导各方资金投入土地综合整治项目，多渠道筹集农村综合整治和新农村建设资金。
第四十五条
本规划由规划文本、图件、说明和附件组成。规划文本和规划图件具有同等法律效力。
第四十六条
法律咨询热线（全天24小时）：
010-86393036；400-150-9288,。
办公地址：北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室，邮编：100085
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