西安市城镇私有房屋管理实施细则

西安市城镇私有房屋管理实施细则

                        （一九八七年发布）

（一）总则

第一条　为贯彻国务院一九八三年十二月十七日颁布的《城市私有房屋管理条例》和市人民政府一九八七年三月十七日颁布的《西安市城镇房产管理暂行条例》，加强我市城镇私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益。结合我市实际情况，特制定本实施细则。

第二条　本实施细则适用于我市的一切城镇私有房屋。私有房屋是指城镇中个人所有或数人共有的自用或出租的房屋。

第三条　私有房屋所有人的房产所有权受国家法律保护。并对房屋有行使占有、使用、处分和收益的权利，任何单位或个人不得侵占、损坏或拆毁。

　　私房所有人必须在国家和地方政府颁布的法律、政策、法规、规定的范围内行使房屋的所有权，不得利用私有房屋危害公共利益和他人合法权益。

（二）所有权登记

第四条　城镇私有房屋所有人，必须按规定持有关产权来源证件向房管部门办理产权登记手续，经审查属实，发给房屋所有权证。其所有权受法律保护。

　　数人共有的私有房屋，房屋共有人必须共同到场或委托一人办理共有房屋所有权登记。

第五条　凡购买、赠与、交换的私有房屋，进行所有权转移登记时，必须持有关所有权证件向房管部门申请办理房屋所有权转移登记手续。

　　购买的房屋，必须提交原房屋所有权证和买卖契约及其它有关证件；

　　赠与的房屋，受赠人必须提交原房屋所有权证和所有人的赠与书，及其它有关证件；

　　互相交换产权的房屋，必须提交双方的房屋所有权证和双方签订的所有权交换协议书及其它有关证件。

　　没有房屋所有权证的违章建筑不得出卖、赠与、互相交换。

第六条　房产继承人对继承的房屋申请所有权登记，必须提交房屋所有权证和遗产继承证件及其它证件。多人共同继承必须提交多人共同继承的协议书。

第七条　房屋所有人分家析产进行分割的房屋所有权登记时，必须提交房屋所有权证和分割房产的契约及其它有关证件。

第八条　凡修建、翻建、扩建的房屋申请所有权登记时，必须提交房屋所在区城建规划部门批准审发的建筑许可证和建筑图纸、新建、扩建房屋还必须提交所在地区房管部门颁发的土地使用证。

第九条　因房产纠纷经法院判决的房屋，申请所有权登记时，必须提交法院的判决书。

第十条　自然倒塌或拆毁的房屋，房屋所有人必须持房屋所有权证在房屋毁损后的三个月内向房管部门办理所有权注销手续。否则，不得批准在原地重新建造房屋。

第十一条　凡私有房屋所有权转移或新建房屋竣工后，房屋所有人必须从所有权转移和新建竣工之日起三个月内向房管部门申请办理产权登记手续。因故不能办理的，可申请缓期办理。否则，每逾期一月，处相当房屋价值千分之五的罚款。

第十二条　凡未经所有权登记的房屋，不予依法保护其所有权。城镇居民违反规定和未经批准私自新建造的房屋，不得办理私人所有房屋权证登记。

第十三条　私有房屋所有权证如有遗失或被盗，应登报声明，并向房管部门备案，从登报之日起一个月后方可申请补发新的所有权证。

第十四条　严禁私自涂改、伪造私有房屋所有权证。违者，按有关法律依法处理。

（三）房屋买卖

第十五条　买卖私有房屋，买卖双方必须持房屋所有权证、买卖草契和身份证明，共同到房管部门办理买卖过户和领证手续。

　　买卖双方，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，严格遵守政府规定的现行价格，协商议定。严禁私下高价出卖、倒卖、居间牟利等非法活动。违者，一经查出，没收全部非法所得，并按情节轻重给予处理。

第十六条　房屋所有人出卖共有房屋，必须提交共有人同意的证明书，任何共有的一方不得私自单独自卖。在同等条件下，共有人有优先购买权。

第十七条　房屋所有人出卖出租房屋时，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人如不愿购买或无力购买时，须由买卖双方协助承租人另找城镇住房，或另建立租赁关系。不得无理强行赶撵住户搬家。

第十八条　购买私房，必须要有本市常住户口和以自用为目的。任何单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊情况需要，须经主管上级同意并报经房管部门批准。

　　在本细则公布前发生已构成事实的交易案件，按《西安市城镇房屋产权、产籍管理实施细则》第二十四条补办交易过户手续。

第十九条　凡购买房管部门或企事业单位补贴出售的住宅，不得私自转卖。需要出卖时，必须折价卖给原补贴出售单位或房管部门。

第二十条　私房所有人不得将自己的私房卖掉而向房管部门或所在单位申请租住公房，或者在拆迁时不要基建单位安置住房而索取高额安置补助费后又向房管部门或单位申请租住公房，已经租住房管部门或单位公房的，其房租按修缮费、管理费、折旧费、税金、利息五项因素计收租金，并且不得享受房租补贴。

（四）私房租赁

第二十一条　政府鼓励私有房屋所有人将自住有余或所有人不在本市无自住需要的房屋出租。

　　私有房屋的租赁，应由租赁双方按照平等互惠的原则，签订租赁协议，明确议定双方的权利、义务和租赁期限（也可以不议定期限）、租赁价格，并向房管部门申请办理监证和注册登记手续，同时向区物价部门和税务部门备案。

第二十二条　租赁双方必须遵守租赁协议。出租人必须按照政府规定的私房租金价格标准收取租金，不得收取押金或其它额外费用，不得任意提高房租。违反规定私自收取高租者，除没收全部非法所得外，并视情节处以租金１０倍至１５倍的罚款，承租人应按协议规定按月交纳房租，不得借故拖欠或拒交。

第二十三条　承租人因工作、生活等实际问题需要与其他公、私房承租人互换住房时，应事先征得出租人的同意。出租人应支持承租人的合理要求，不得借故刁难。互换住房后，原租赁协议即行终止，新承租人与出租人应另行签订租赁协议。

第二十四条　承租人有下列行为之一者，出租人有权终止租赁协议，收回房屋。

　　一、私自将承租的房屋转租、转让或转借的；

　　二、利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；

　　三、拖欠租金半年以上，出租人催索不予清付者。

第二十五条　私房所有人对出租的房屋应当经常检查，负责修缮，保障承租人的居住安全和正常使用。出租人对出租的房屋确实无力修缮时，可与承租人合修或由承租人垫修，合修或垫修的费用，可折抵房租。

　　承租人为了美观或特殊需要，须对房屋进行正常维修以外的装饰性修缮者，应当征得出租人的同意，其费用由承租人承担。

第二十六条　机关、团体、企事业单位或学校、部队，不得租用或变相租用城市私有房屋。如困特殊需要必须租用者，必须报经房管部门批准。违反规定私自租赁者，处以租赁双方各１０倍至１５倍月租金的罚款。

　　本实施细则颁布以前已经租用的，可以继续维持租赁关系，但必须补办报批手续并到房管部门办理监证和注册登记手续。

第二十七条　私房所有人不得将自己的私房出租而租住公房（自有私房确实居住困难的，允许租住公房）。有私房出租而租住公房的，所租住的公房应当按私房租金标准计收租金，且不得在单位享受房租补贴（因特殊情况如落实政策无法搬出的等例外）。

第二十八条　私有房屋所有人对出租的房屋可以按照租赁协议规定的期限收回房屋，无租赁期限规定的，不得借故随意收回房屋或强撵承租人搬出。如确因自住房困难需要收回自住时，应提前半年通知承租人另找住房。如到期承租人找不到住房，双方可另行协商，也可酌情适当延长其退房时间。

（五）附则

第二十九条　凡城市私有房屋所有人死亡或下落不明，又无合法继承人或代理人，以及房屋产权来源不清楚的房屋，由房管部门予以代管。

第三十条　城市私有房屋的所有权纠纷和租赁、买卖纠纷，由房管部门主管单位进行处理。对处理不服的，可诉请西安市房地产仲裁委员会进行仲裁。经仲裁仍然不服的，本人在１５日内可向当地人民法院提出诉讼。拒不服从仲裁，又不在规定的期间内向法院提出诉讼的，由仲裁委员诉请法院强制执行。

第三十一条　本实施细则自颁布之日起施行。

第三十二条　本实施细则由西安市房地产管理局负责解释。