谌毅兵：拆迁博弈不能绕过法律和公平原则

谌毅兵：拆迁博弈不能绕过法律和公平原则

　　作者：谌毅兵

　　媒体综合报道，前不久，国务院法制办就《征收条例(草案)》征求地方意见，还将请被拆迁人表达意见，草案修改完善后，将会尽快公开征求公众意见。在谈到补偿标准问题时他还特别指出，国务院法制办主任曹康泰表示，“法制办倾向于按市场价格补偿”。

　　又据，中国网2月16日《海南三亚老城拟拆迁补偿价为房价1/10》报道，三亚部分老城区开始旧城改造，居民面临“被开发商‘赶走’的危险”。居民们为了保护权益，开始学习和研究国务院法制办的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，并希望该条例能尽早实施。

　　海南拟建设国际旅游岛，是一件事关海南发展的大事，也是事关海南居民福祉的要事。不论地价、房价的疯涨是何道理，有何背景，但市场总有其内在的规律和准则。

　　在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》正式实施之前，各地已经传闻着“突击拆迁”的“传说”。关于拆迁的故事早已屡屡上演，“野蛮、暴力、不公、自焚”等故事似乎在一定程度上成了拆迁的代名词，而不论拆和被拆哪方的对与否。

　　法律是社会行为的基本准则，包括有着特殊性和复杂性的土地征收问题。具体到“征收”，实质上也是市场交易行为，它需要遵守基本的市场交易规则，即公平、公开、公正、等价等。不遵守法律的原则和规定，就可能违法，不具备法律效力。不遵守公平准则，就涉嫌侵犯公民权益。这两点事实上都应该是市场交易的基本和底线。

　　具体地看，市场交易以尊重物权(包括私人物权)为基本前提，在这一条件下，拆迁中涉及的房屋、地产权属的变更都必须符合有关法律如《物权法》的原则和具体规定。需要指出的是，在一般情况下，私权也不容随意被侵犯和剥夺，动则打着“公共利益”的幌子侵犯私权需要被唾弃。市场交易须遵守公开、公平、公正、自愿等原则，这些原则不但是原则性的要求，还是对交易行为过程及结果的要求。比如自愿原则，就意味着拆迁和被拆迁双方须取得一致意见(包括价格)，或者说必须取得被拆迁方的同意。

　　在具体的交易行为中，交易双方对于交易物的价值或价格评价不一定一致。为了实现交易，双方自然会根据交易物的特性、市场行情、预期收益等做出“市价”的判断，然后通过“谈判”、定价等达成交易。房屋拆迁作为一种特殊的交易行为，是有其特殊性，包括价格的特殊性，但这种特殊性并不否定其市场性即房屋的市场价格和预期收益等。在城市的某个特定区域，土地价格、房屋的价格、房租等是有一定的行情的。这些行情都成为拆迁的基本依据和各方讨价还价的条件。从已有的案例看，最大的问题就是出现在单方定价上。这种单方定价实际上没有遵守交易的“双方性”要求，自然出现一些不和谐的现象，严重的更是出现“暴力、抗法、自焚”等极端行为。

　　在海南这件事上，有关方尤其是政府有必要思考一下，作为商业开发的“旧城改造”项目，开发商和原居民在“拆迁交易”上是否遵守了市场的规则，是否体现出了自愿、公平、市价交易等原则，是否是“单方定价”，是否存在“强买强卖”现象？

　　在建设和谐社会的背景下，就算《国有土地上房屋征收与补偿条例》还没有实施，也需要事前确定交易价格，完成交易并拆迁。而交易要顺利完成，就必须尊重各方尤其是被拆迁方的权益，遵守市场交易规则，充分做到合法、合情、合理、公开、公平、公正、自愿。否则，可能事与愿违，徒增矛盾而已。