《物权法》规范城市征地拆迁

《物权法》规范城市征地拆迁

　　城市建设的步伐在一定程度上也代表了这个城市经济发展的脚步，而城市建设很大程度上又离不开拆迁改造与现代文明不合拍的一些旧楼。但是在拆迁过程中，也往往会出现诸多的矛盾，许多社会问题也因拆迁不当而引起，拆迁因此而成为社会普遍关注的焦点。如何让这些矛盾消除在萌芽状态？让纠纷尽量减少？在建设和谐社会的今天显得尤其重要。《中华人民共和国物权法》（草案）目前正在向社会广泛征求意见，社会反响强烈。在采访中，不少市民表示，《物权法》的出台对于解决这些矛盾可能是一个很好的契机。

　　背景：征地拆迁引发纠纷

　　征地拆迁关系到老百姓的切身利益，据权威部门统计，有关征地拆迁的上访案件占了上访总量的30％。以至国土资源部曾下发通知，凡因征地补偿安置和拆迁引起的群众上访问题尚未解决的地方，今后，将一律暂停报批城市建设用地。

　　事件一：强行拆迁遭索赔

　　8月25日，本报刊登了《新建县二轻局强行拆迁惹纠纷》一文，就是近期发生的因拆迁而产生的纠纷。文中报道了新建县二轻局退休职工熊瑞根、龙碧云夫妇投诉该局领导在房屋拆迁过程中，作风粗暴，给他们一家人造成极大的伤害。

　　据介绍，在没有签订协议的情况下，该局派人强行打砸他家房屋的窗户，而且还找来二十多人，在10分钟内，将熊瑞根、龙碧云夫妇家的窗户、门、墙全部砸掉。当事人龙碧云当天晚上就因受到惊吓而病倒在床，静养了十来天。在接下来长达3个月的时间里，他多次与局领导协商，但有关工作人员态度粗暴傲慢，对他们提出来的要求一拖再拖，不予理睬。为此，熊瑞根夫妇决定向当地法院起诉，要求新建县二轻局赔偿其5万元的经济损失。

　　事件二：野蛮拆迁打伤居民

　　据有关媒体报道，今年4月26日，江西新源开发有限公司在没有与被拆迁人就房屋拆迁补偿一事达成一致意见，也没有通知被拆迁人，更没有出具任何文件，强行拆除南昌市元子街50号周卓群的房子，并打伤了他的老伴及儿子。据事后了解，元子街50号并不在江西新源开发有限公司的拆迁范围之列。

　　事件三：8年上访为讨说法

　　8年来，抚州市临川区城西办事处伍塘村委会家村小组的冯金龙夫妇一直在与该市临川区人民政府拆迁办打官司，虽然他们的上访申诉终于有了结果，但是她也从一个中年人变成了白发老人。

　　如今，一提起这些年的上访经历，冯金龙就泪流满面。她告诉记者，1997年，临川区政府以改造昌夏公路文昌路段为由，要求冯金龙等道路附近的村民搬迁。在发放的拆迁许可证已经失效一年的情况下，临川区政府强制拆迁了冯的一幢二层楼房和一间店面，总面积500多平方米。而据事后省交通厅核实，文昌路段并不在昌夏公路的改造工程之列，赔偿不能按照公路建设的标准，而应当按照城市规划的房屋拆迁安置办法和补偿标准。

　　据了解，近日，抚州市临川区人民法院已经做出行政判决书，还了冯金龙夫妇一个公道。

　　■焦点①：拆迁前提是什么

　　《物权法》（草案）规定的前提是“为了公共利益”。那么，拆迁、征地的前提条件是什么？在什么情况下可以拆、什么情况下可以征？记者采访了省建设厅拆迁治理办公室主任刘高松。据刘高松介绍，在《物权法》没有正式出台之前，目前征地拆迁工作都是按照国务院的规定来办，没有明确规定哪种情况下可以征地拆迁。记者注意到，虽然《宪法》第四次修正案规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，但是宪法的规定只是原则性的规定，对条文的理解各不相同。而现实中，宪法能否被直接援引于审判尚且存在争议，更不用说这些原则规定常常无法在具体的事件中发挥人们所期待的法律效力。

　　《物权法》（草案）第四十九条也规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。但是，却没有对公共利益的范围做出界定。不过有人认为，用于商业开发的肯定就不属于公共利益。

　　但现实中却客观存在着这样一种情况：有些开发商打着“公共利益”的旗号进行商业开发，也有的开发商擅自改变规划用地的用途。对此，省建设厅拆迁治理办公室有关负责人表示，虽然政府会组织城管部门进行巡查，发现后会立即责令进行整改，“但有些偏远县城可能很难发现”。这位负责人说，为了尽量减少因拆迁而引发的矛盾和纠纷，目前南昌市政府已经有政策规定，尽量少搞旧城拆迁工作，必须要拆迁的项目除外，如阳明路的改造。

　　■焦点②：征地拆迁如何补偿

　　房屋拆迁由谁来补偿，按照什么标准补偿，怎样补偿？这些问题是征地拆迁中经常遇到的，关系到被拆迁人的切身利益，处理不当就会引起纠纷，造成工程停滞、群众不满等问题。那么，政府有无措施来消除这一社会不稳定因素呢？

　　采访中记者了解到，拆迁补偿是由投资者操作的，也就是说，哪个建设哪个出钱。如公共设施征地，政府建设部门就是投资者；商业用途征地，开发商就是投资者，补偿款是其开发工程款中的一部分。投资者没有拆迁的权利，必须要委托拆迁单位实施拆迁行为，这些拆迁单位必须有资格证书，拆迁工作人员必须有上岗证。

　　据省建设厅拆迁治理办公室主任刘高松介绍，对于补偿数额，按照土地性质的不同有不同标准的。城市拆迁补偿一般有两种方法，一种是产权调换，一种是货币补偿。刘高松认为，目前大多数的拆迁纠纷都是因为补偿和安置不到位造成的。他进一步解释说，货币补偿一般是由评估部门按市场价对土地价值进行评估，然后按此标准进行补偿。但是城市地价一般波动较大，随着市场而变化。目前南昌征地市场价则是以拆迁许可证下发的日期为准，因此这就可能引发矛盾，拆迁过程可能要历时1年多的时间，最后拆迁的住户与当初拆迁的日期已经相隔1年多，此时地价又发生了变化，而补偿却还是按照一年前的标准，所以许多拆迁户觉得吃了亏不愿意搬迁。

　　征地补偿的办法除了直接的货币补偿之外，另一种就是产权调换，即拆了你的旧房子，在别的地方送你一套新房子。拆迁方对于家庭经济比较困难、房屋面积较小的拆迁户，在产权调换的时候会考虑将其安置到距离市中心比较远的地方，给他们换一套面积比较大的房子。据有关规定，保证被拆迁户的基本住宿条件是先决条件。刘高松说，不损害老百姓的利益，是拆迁过程中任何单位都必须遵循的一条原则。

　　《物权法》（草案）第六十八条规定：国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在采访中，许多市民告诉记者，《物权法》（草案）虽然明确规定了要给应当征收的土地给予赔偿，但是具体的赔偿标准却没有涉及。

　　记者在采访中发现这样一种情况：有些拆迁户原来的旧房面积较小，而拆迁后安排的房子价值高于补偿标准，这部分差价需要拆迁户自己补上，这对于一些生活相对贫困的拆迁户来说是无能为力的，因此成了他们不愿搬迁的原因。

　　同时，记者在采访中还发现，目前的补偿只是一种产权上的对等，而不能给老百姓其他方面的经济损失进行补偿。据了解，一部分群众不愿意拆迁的原因是，产权调换后房子距离市中心很远，大人上班、孩子上学都很不方便。

　　对此，省建设厅一位官员也深表无奈，他向记者坦言，目前我省各地普遍存在着一些新区开发配套设施建设跟不上的现象，这种现象带来的后果是“房子建好了可以住进去了，但周围没有超市、娱乐场所、交通不便，被拆迁人就不满意”。这位建设厅官员认为，如果城市能向多中心化发展，拆迁安置工作也就不那么难了。

　　■焦点③：政府责任如何明确

　　在采访中，不少市民向记者表达了这样的困惑，他们不知道政府在拆迁过程中具体扮演什么样的角色？拆迁是不是单是开发商的事情？

　　据了解，在市场经济的运作方式下，政府责任只在宏观调控上，表现得并不直接。采访中记者了解到，政府并不能直接干预城市征地拆迁，包括征地拆迁补偿在内的所有操作行为，都应该通过市场经济进行调控。省建设厅一位官员说，南昌市城市住宅房屋拆迁补偿区价格按照地段和等级进行划价，按照市场价格的变化，每年进行调整，在价格的制定和开发协议的签订等方面，政府不能出面干预。政府的功能就是监督、检查、协调和仲裁。

　　“征地拆迁具体行为政府不管，但是有问题可以找政府。”省建设厅拆迁治理办公室主任刘高松如是说。据介绍，城管部门有责任按照政策法规对拆迁行为进行监督检查，一旦发现问题，就给出相应的处理处罚。目前有些开发商为了取得审批，冒用建设公共场所或者居民房的名义来征地拆迁，这样的情况，一旦发现就要给予查处。除了罚款之外，还要把已经建起的房屋强行拆除，然后转变建设性质，“审批的是什么就建什么”。因为居民房用地要比商业用地便宜，如果有这样的情况，还要补上差额。

　　有些市民认为，在拆迁、征收中应贯彻公开透明原则，并且按照市场化的运作方法，通过谈判确保被拆迁人和土地承包经营权人的利益不受损害。多数人认为，现有的部门规章对房屋估价和承包土地静态的法定评估办法，无法满足被拆迁人和土地承包权人从土地增值中获取收益的要求，实际中应明确规定按照市场估价的原则，彻底取消现有部门规章中的法定、静态的估价办法。而以上这些市场运作中出现的问题，还需要政府来引导解决的。(策划／记者刘勇文／见习记者方维芳、刘哓芳实习生欧阳本奇)