国有土地上房屋征收承租人有哪些权利

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日实施，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施亮点颇多，最主要内容之一的是行政强制拆迁从此退出了历史舞台，但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定，而饱受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》却对承租人的补偿安置有着明确的规定，其第二十七条，第三十一条都是对承租人补偿安置的规定。

实践中，无论是小本生意承租人，还是经营企业的承租人，他们邂逅房屋拆迁的情况很多。那么，他们的权利如何得到保障是新的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后所面临的一个问题。笔者认为，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有具体关于承租人补偿安置的条文，但承租人的权利也应当获得政府对他们的合理补偿。

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据以上法律的规定，虽然《国务院土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了房屋所有权人是被征税人，但承租人应当从政府获得合理的损失补偿，理由如下：

1、对房屋所有权人的补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿，而物权的功能包括占有、使用、收益、处分。租赁合同实际上是所有权人将物的占有、使用、部分收益权能过度给承租人的合同，承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、部分收益全能，其收益当属合法，应当与所有权人一道收到法律的保护。在租赁期内，因征收拆迁不能进行履行租赁合同，征收拆迁的主体政府应当对承租人的损失予以补偿。

2、事实上，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征税人给予的补偿包括之二因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，之三因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。当没有租赁事实存在时，所有权人获得两项补偿并无异议，但有租赁事实时，都让所有权人获得显然显失公平。

3、即使所有权人获得拆迁补偿安置的全部补偿项目，承租人与所有权人会因拆迁无法继续履行合同而发生争议，承租人有权依据租赁合同追究所有权人的违约责任，如此一来会导致诉讼，最终由司法判令所有权人退还前述两个补偿项目的补偿，既浪费司法资源，又容易引起不必要的矛盾，不利于社会的和谐。

因此，政府作为拆迁征收的主体应当对承租人发生的损失给予补偿，当然为了更好的解决承租人的实际拆迁补偿的问题，相关部门应当出台相应的规定以更明确的解决房屋征收承租人的补偿问题。