不动产登记应当遵循依申请原则

有一种观点认为，为了便于国家加强对不动产的管理，征收不动产赋税以及加强反腐工作，应当对不动产应实行强制登记。也就是说，民事主体在从事不动产交易如房屋买卖、土地使用权转让时，必须办理登记；如果当事人不登记，不动产登记机构可以依职权直接对不动产进行强制性登记，还应当对有关当事人进行相应的处罚，如罚款等。笔者认为，这种观点极为不妥，明显违背了不动产登记中的依申请登记原则。

依申请原则包括以下几层涵义。首先，依申请原则适用于各种类型的登记，无论初始登记、转移登记还是注销登记，涉及权利或法律关系的登记还是纯粹事实部分的登记（如更正登记）。 其次，除非法律、行政法规另有规定，登记机构只能依当事人的申请进行登记。当事人的登记申请也界定了登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。再次，如果当事人提出的登记申请存在不动产登记法规上的障碍时，除非法律另有规定，否则登记机构不能主动协助当事人完成登记，只是给申请人一定期限排除障碍。如要求当事人当场更正错误或者补齐有关的材料等。最后，在登记完成即记载于不动产登记簿前，当事人可以向登记机构申请撤回登记申请，登记机构不得加以拒绝。

许多国家和地区的不动产登记立法明确承认依申请原则。例如，《德国土地登记条例》第13条第1款、《日本不动产登记法》第25 条第1款以及我国台湾地区的“土地登记规则”第26 条等。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）颁布前，我国的一些法规规章也承认了依申请原则。例如，《土地登记办法》第6条规定：“土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。”《房屋登记办法》第21条规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。”

《条例》虽然没有明确将申请原则规定在第1章“总则”中，但是其在第15条第2款允许申请人在登记完成前撤回申请，这也表明《条例》是承认依申请原则的。未来，我国颁布的《条例》实施细则应当进一步明确依申请原则在不动产登记法中作为基本原则的地位。这是因为规定依申请原则具有重要意义。

具体来说，依申请原则不仅充分尊重当事人的意愿，还能有效约束不动产登记机构的行为，确保登记簿记载的内容真实、准确与完整。一方面，当事人的登记申请为不动产登记机构的登记活动划定了范围，能有效地防止虚假登记、错误登记。另一方面，当事人的登记申请决定了登记的先后顺序，也很好地保证了登记簿的真实与准确。登记申请到达登记机构后发生效力，该申请的生效时间点，对于登记机构在决定同一不动产上的其他登记具有拘束力。即申请的先后顺序决定了在登记簿上的先后顺位，除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理，否则申请的顺序决定了受理的顺序，登记机构必须按照受理的先后办理同一不动产上的各类登记。

（作者为清华大学法学院副教授）