第三章第二节用地审批

                

   1、用地审批程序。

（一）办理国有土地使用权出让合同或划拨手续。

（二）向土地行政主管部门申请用地预审。

（三）土地行政主管部门出具预审意见后，向发展改革部门申请项目备案、核准。

（四）持建设项目核准备案文件到规划部门办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证。

（五）到土地行政主管部门办理建设用地批准文件。

（六）到建设部门办理建筑工程施工许可证。

 

 2、建设项目用地预审条件。

  一、申请预审应当具备的要件。

     （一）申请预审的正式文件；

     （二）项目建议书批复文件；

     （三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；

    （四）单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还 应当提供地质灾害危险性评估报告。

二、预审应当符合下列要求。

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，符合土地管理法律法规规定的条件；

     （二）建设项目符合国家供地政策；

     （三）建设项目用地选址符合地质灾害防治规划；

（四）占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用合理。

（五）保护耕地，特别是基本农田；

（六）合理和集约利用土地；

 

3、建设项目备案核准条件。

一、申请核准备案应当具备的要件。

（一）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； 
     （二）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； 
     （三）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； 
     （四）根据有关法律法规应提交的其他文件。 

二、项目核准应当符合下列条件 
    （一）符合国家法律法规； 
    （二）符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划； 
    （三）符合国家宏观调控政策； 
    （四）地区布局合理； 
    （五）主要产品未对国内市场形成垄断； 
    （六）未影响我国经济安全； 
    （七）合理开发并有效利用了资源； 
    （八）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（九）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响。 

三、项目备案应当提交的材料。

（一）符合国家产业政策、投资政策的规定；
（二）是否符合国家、省有关环境保护、土地和资源利用的规定；
（三）是否符合法律、法规的其他有关规定。

 

 4、建设用地规划许可要求。

第一、永久性建设用地核发建设用地[1]规划许可证的要件和程序。

       一、1990年4月1日——2008年1月1日

城市规划区内办理《建设用地规划许可证》所需要件和程序。

    （一）向规划行政主管部门[2]申请办理《建设项目选址意见书》。

       《建设项目选址意见书》应包括“建设项目的基本情况；建设项目规划选址的主要依据；建设项目选址、用地范围和具体规划要求。”

    （二）向发展改革部门申请批准建设项目（申请批准设计任务书或其它批准文件）。

     （三）持建设项目批准文件向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限。

      （四）城市规划行政主管部门提供规划设计条件。

（五）审查是否符合城市规划。审核是否占用农用地，（确需占用农用地的，因按照土地管理法办理农用地转用审批手续）。

        （六）公告并举行听证或告知利害关系人申请听证的权利（2004年7月1日起）。

   （七）核发建设用地规划许可证。

二、2008年1月1日以后。

    城市、镇规划区内办理《建设用地规划许可证》的程序和条件：

    （一）建设项目批准、核准、备案文件。

（二）国有土地使用权出让合同（出让，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分）。

或办理选址意见书（划拨）（三）审核是否符合城乡总体规划和详细性规划。审核是否占用农用地，（确需占用农用地的，因按照土地管理法办理农用地转用审批手续）。

（四）公告并举行听证或告知利害关系人申请听证的权利

（五）核发建设用地规划许可证。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的

（一）建设单位或个人向乡、镇人民政府提出申请。

（二）乡镇人民政府向城乡规划主管部门申请乡村建设规划许可证。（以上两个程序在乡、村规划区内在原宅基地上进行住宅建设的。由省、自治区、直辖市规定。）

（三）审核是否占用农用地，（确需占用农用地的，因按照土地管理法办理农用地转用审批手续）。

（四）审核是否符合城乡规划。

（五）公告并举行听证或告知利害关系人申请听证的权利

（六）城市、县人民政府城乡规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》。

5、办理建设用地批准条件。

一、申请颁发建设用地批准文件应当具备下列要件。

（1）建设用地申请；　　

（2）建设单位法人证明和法人代表身份证明及法人代表授权委托书和被委托人身份证明；　　

（3）建设单位有关资质证明；　　

（4）资金证明；　　

（5）建设项目可研报告批复或建设项目批准文件；　　

（6）建设项目用地预审报告；　　

（7）建设用地规划许可证、规划定位通知书、规划用地范围图及相关规划总平面布置图和规划技术指标；　　

（8）土地使用证及土地权属材料；　　

（9）地质灾害易发生区的地质灾害危险性评估报告；　　

（10）补偿安置方案或有关协议；　　

（11）政府有关批示文件。

6、办理建设工程施工许可证应当具备的条件。

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　（五）已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不导少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

（九）法律、行政法规规定的其他条件。

 

 

 

第三章 征地审批和用地审批

 

              第二节 用地审批

     ——王卫洲《土地案件实战操引指南》