国有土地上房屋征收的基本程序

一、征收决定的作出

   （一）征收条件的审查

1.是否系“公共利益需要”

房屋征收的主要目的是给新的建设项目提供用地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条对于房屋征收的公共利益需要定义为“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并列举下列6种情形作为公共利益需要的具体内容：

国防和外交的需要；

由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
　  由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
　　法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2.是否确需征收（行政法中的比例原则）

《物权法》规定为了公共利益需要可依法征收不动产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》则把公共利益需要的房屋征收条件强化了，即由“需要”变成了“确需”。具体操作中如何把握“确需”。这是指这种需要只有通过实施征收房屋才能实现这一公共利益，是一种极端的需要，即征收房屋是实现这一公共利益的必要条件，没有其他方式可以替代。

3.是否符合规划和计划

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定了“四规划、一计划”，即：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。同时还明确：制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

因此，项目在选址后就要进行规划审查，发现确需征收房屋的各项建设活动，不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的应当喊停。如是规划依法可以调整，应按照法定程序变更规划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设、旧城区改建，确需征收房屋的应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，方可实施下一步工作。

4.征收补偿费用能够足额到位

条例第十二条规定：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（二）拟定征收补偿方案

市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当包括征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。

1.征收补偿方案制定流程

（1）对拟征收地区的情况进行摸底调查并形成调查报告

a.拟征收地区的房产情况。房屋权属登记情况，包括类别、区位、面积、房龄等数据；本地房产市场价格；未登记的建筑物包括类别、区位、面积、房龄等数据。并到房屋产权登记发证部门、土地部门、房屋产权单位对被征收房屋的权属、用途、面积等情况进行核实。

b.拟征收住户的基本情况，包括人员构成、就业状况、生活水平以及是否有社会矛盾激化的因素。

c.拟征收地区的自然情况，包括位置、交通、生态、商业业态、纳税、经营等情况的登记调查。

d.拟征收地区居民对征收的意见、补偿安置意愿以及旧城改造实施的愿望，必要时进行书面确认。

e.拟征收地区邻近和类似地区的房地产市场情况，包括交易价格、活跃程度、是否存在征收和新建项目等。

(2)了解拟征收地区规划基本情况

a.综合性规划：国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划。

b.专项规划：气象设施建设规划、环境保护规划、防洪规划、消防规划、防震减灾规划、铁路发展规划、公路规划、港口规划、人民防空工程建设规划、城市道路规划等。

（3）拟征收地区如确定为“保障性安居工程建设”或“旧城区改建”，应当核实是否已经列入当地国民经济和社会发展年度计划，并经同级人大审议通过。

（4）进行拟征收地区征收成本审核，确定征收资金来源，包括进行房屋征收成本详细测算，落实征收资金并足额存储到位，确定监管银行并签署监管协议。

（5）制定征收补偿方案

补偿方案应包括：拟征收地区范围、被征收人构成、征收补偿标准的确定及说明、拟征收房屋基本情况、违建房屋的认定和处理原则、被征收人的权利义务等。

（6）将起草的征收补偿方案上报市、县级人民政府、由政府组织相关专家和代表进行论证通过。

2、征收补偿方案应附材料

（1）拟征收地区的摸底情况说明；

（2）征收地区的范围图；

（3）征收补偿方案草案

（4）相关规划和当地社会发展年度计划文件

（5）规划等相关部门出具的符合规划的说明或证明文件

（6）征收资金来源文件

（7）其他相关文件

（三）征收补偿方案的内部论证

条例规定征收补偿方案论证由拟作出征收决定的市县级人民政府组织，具体操作如下：

1.征收管理部门上报拟征收补偿方案及相关文件；

2.政府及时召开专项会议进行内部论证，必要时可邀请部分参与社会稳定风险评估论证的专家和代表参加；

3.安排论证会议日程，准备相应资料；

4.召开论证会，参会人员多数赞同的，征收补偿方案可通过；

5.通过论证的方案，形成正式的会议纪要，并明确予以通过并进入公示征求公众意见程序。

（四）征收补偿方案征求公众意见

1.发布征求意见公告

（1）在拟征收房屋范围内公告，征求意见期限以公告之日起计算，不少于30天；

（2）公告后如反馈结果显示50%以上被征收人不同意征收补偿方案的，需启动听证程序。

2.征求公众意见的方式

（1）集体征询：召开居民座谈会，宣讲征收补偿方案并收集居民的意见和建议。

（2）单独征询：以发放征询意见调查表等形式分户征求意见，并进行登记。

3.听取、采纳公众意见并公布修改情况

修改征收补偿方案有两种情况。一是对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况及时公布。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。二是举行听证会后的修改。根据条例的规定，旧城区改建征收房屋中如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，市、县级人民政府应当根据听证会的情况修改征收补偿方案。

（五）听证程序

　听证由拟作出征收决定的人民政府组织并按以下程序进行：

1.在听证会举行十五日前发布听证会的公告，公告应包括听证的时间、地点、代表的产生办法以及其他须告知的事项；

2.确定听证会代表并向代表送达《听证通知书》；

3.公开举行听证会；

4.制作听证笔录并经参与人确认无误后签字确认；

5.根据听证笔录，尊重多数人意见后作出听证结论；

（六）社会稳定风险评估程序

征收条例第12条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。评估主要从以下几个方面进行：

1.合法性评估。包括对征收项目的立项与认定是否符合法律、法规的规定，是否有法律依据；是否坚持了严格的审批程序等。

2.合理性评估。是指征收项目是否符合经济社会发展规律，是否符合大多数群众根本利益，是否切实维护了被征收人的合法利益，补偿政策是否合理。

3.可行性评估。是指征收是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间和人力物力财力等制约因素；补偿方案是否具体、配套措施是否完善、征收程序是否正当等。

4.安全性评估。包括评估征收项目的实施是否会引发社会治安问题，是否存在引发群体性上访或群体性事件的倾向。

5.可控性评估。包括对可能影响社会治安和社会稳定的问题，是否有化解不稳定因素的对策和措施，是否有能将项目实施过程中的风险控制在合理范围内的预警措施和应急处理预案。

进行以上评估后，形成社会稳定风险评估报告。报告应包含以下内容：项目依据、决策、组织保障、征收补偿方式和标准、资金保障、产权调换方案、对周边地区的总和影响、存在的问题、风险预测和化解方法、应急预案等。

（七）作出房屋征收决定并公告

1.公告的内容

（1）征收决定内容；

（2）征收补偿方案的内容；

（3）申请行政复议以及提起行政诉讼的权利和期限。

2.公告注意事项

（1）征收决定作出后三日内，应公告征收决定；

（2）发布公告的主体为市县人民政府；

（3）发布范围以征收范围为准；

（4）应以书面形式发布；

（5）对于未在公告区域内常住的被征收人应以通知的方式送达。

（八）公告后的入场工作

作出房屋征收决定后，要依法公告和委托实施单位进场开展工作。自此，该项房屋征收决定生效，征收活动就展开了。

1.根据需要召开征收动员大会启动征收入场工作；

2.准备好征收协议签约顺序号、领款通知单、搬迁顺序号、会议通知等；

3.在征收现场准备好征收决定、公告、补偿方案、签约流程等文件备查；

4.依法启动征收房屋价值评估准备工作