国有土地上房屋征收常见问题对答大全

前言：

        房屋的征收与补偿，素来是社会的重大民生热点问题，且随着城市旧房改造项目的推进，与广大居民的切身利益直接相关。现根据工作中的实际情况和大家关注的焦点，通过问答式对 《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行解读。   

一、《条例》的适用范围是什么？集体土地上的房屋征收与补偿是否适用《条例》的规定？

答：《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”因此，《条例》的适用范围是国有土地上房屋的征收与补偿，不包括集体土地上房屋的征收补偿。(2011年3月中央纪委监察部发出通知：在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行)

二、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁？

答：是市、县级人民政府，包括市、县、区、盟、旗。《条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

三、国有土地上房屋征收与补偿工作由谁实施？

答：由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。主要有两种形式：一是由市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门中（如房地产管理部门、建设主管部门等），确定一个部门作为房屋征收部门。

四、房屋征收部门是否可以委托其他单位和个人实施征收与补偿的具体工作？

答：《条例》第5条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但不能委托个人实施。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

五、《条例》第2条关于公平补偿的具体含义是什么？

答：一是本征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，按照既定的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿，即横向公平；二是此征收项目与彼征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，即纵向公平；三是补偿标准和市场标准相吻合，通过市场评估价进行衡量，为了确保客观评估，应当打破评估执业的地域性，通过市场而非行政手段干预评估，即市场公平。

六、市、县级人民政府的房屋征收与补偿工作由谁监督？

答：《条例》第6条规定：上级人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，对房屋征收与补偿实施工作进行指导。

七、对房屋征收部门的违法行为，什么人有举报的资格？

核实、处理。答：没有资格限制。《条例》第7条规定：任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时

八、房屋被依法征收，房屋下的土地使用权如何处理？

土地使用权同时收回。答：《条例》第13条第3款规定：房屋被依法征收的，国有

九、对市县人民政府的征收决定不服，被征收人如何救济？

行政诉讼。具体来说，可以在60日内向作出征收决定的人民政府的上一级人民政府申请行政复议；也可以向人民法院提起行政诉讼。答：《条例》第14条规定：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起

十、无效的征收决定通常有哪些情形？

答：1、不属于本条例规定的公共利益；2、不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和专项规划。保护性安置工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；3、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，没有广泛征求社会公众意见和科学论证；4、旧城区改建多数被征收人不同意征收补偿方案，没有举行听证会；5、征收补偿费用缺口较大以及没有专款专用监督措施等。

十一、房屋征收部门对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记时，被征收人是否应当配合？

答：一定要配合。如果不配合，将会出现举证不能的不利后果。最高人民法院《关于行政证据若干问题的规定》第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等自然情况组织调查登记就是收集证据，属于行政程序中的一个阶段，如果被征收人不予配合，将视为放弃举证的权利，在诉讼中再向法院提供相应的证据，人民法院可能不予采纳。

十二、被征收人拒绝在协商记录上或者房屋调查登记表上签名就可以阻止征收拆迁吗？

答：不能。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，被征收人拒绝在协商笔录上签字或者拒绝在调查登记表上签字可能承担不利的后果。调查登记属于征收部门的行政取证过程，行政主体行政过程中调查取证的相对人无正当理由拒绝提供证据，在以后的行政诉讼中提交可能被人民法院不予采纳。另外，行政主体向人民法院提供的现场笔录，应当载明时间、地点、和事件等内容，并由执法人员和当事人签名。当事人拒绝签名或者不能签名的，应当注明原因，有其他人在现场的，可由其他人签名，据此，特殊情况下被征收人拒绝签名的并不影响协商记录的法律效力。

十三、对征收房屋权属的调查主要涉及哪些方面？

答：包括所有权人、共有权人及份额，抵押权及其担保的债权数额，是否登记发证，是否属于经租房、房改房、共有住房、承租房、历史遗留问题房，所属土地是出让取得、划拨取得或者是历史传承取得，是否属于城市规划部门确认及处理的违法建筑等。

十四、对征收房屋用途的调查主要有哪些种类？

答：根据《房产测量规范》的相关标准，我国的房屋用途应按设计后规定的用途进行划分，具体包括：1、住宅；2、工业、交通、仓储用房；3、商业、金融和信息用房；4、教育、医疗、卫生和科研用房；5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；6、机关事业办公用房；7、军事用房；8、其他用房。如外国使领馆、驻华办事处等涉外用房、寺庙、教堂等宗教用房、监狱、看守所、劳改场等用房。

十五、对被征收房屋的价格确定，被征收人享有哪些权利保障？

复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。异议的，可以向房地产价格评估答：《条例》第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有机构申请

十六、房地产价格评估机构如何选定？

答：《条例》第20条第1款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

十七、房地产价格评估机构对评估报告承担的责任？

答：房地产价格评估机构对评估报告的真实性、合法性负责。《条例》第34条规定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十八、评估结论是否为征收补偿的终极标准？

答：不是。被征收房屋的评估和拆迁补偿是不同的概念。评估是补偿的基础，补偿是在评估基础上的民事行为，补偿决定是一种具体的行政行为。评估是等价补偿的标准，但是法律没有否定超值补偿。

十九、房屋征收如何确定估算时点？

答：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。国务院住房城乡建设部于2011年6月3日制定的《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”。

    二十、房屋评估价是否以当地政府公布的货币补偿基准为基本依据？

    答：不能。根据我国相关法律规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产的市场价格为基础，而不能以政府公布的货币补偿基准为基本依据。我国禁止行政机关干预或者强行确定拆迁补偿标准。

二十一、房屋征收评估价格中是否包含搬迁补助费、临时安置补助费等费用？

答：不包括。《条例》第17条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”因此，房屋评估价格只针对房屋价值的补偿，不包括搬迁、临时安置补偿及停产停业补偿。

二十二、征收补偿的方式有哪些，由谁来决定？

答：补偿有两种方式，一是货币补偿、二是产权调换，由被征收人来选择。

二十三、哪些被征收人享有回迁或就近安置的权利？

答：《条例》第21条第3款规定：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因此，享有回迁就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即旧城改建的被征

收人。第二，限于个人住宅。第三，被征收人选择了在改建地段进行产权调换。

二十四、被征收人选择产权调换时应注意哪些问题？

答：1.挑选房屋的顺序通常是由签订补偿协议的顺序来决定；2.可能存在结算差价问题；3.需要办理转移产权登记；4.安置房免征个人所得税和契税。

二十五、签订房屋征收补偿安置协议有哪些注意事项？

答：1.签订主体应为房屋征收部门与被征收人；2.内容应包括当事人的基本情况、被征收房屋基本情况、补偿方式、补偿金额及支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等规定；3. 应依据法律、法规签订，并将主要条款填写完整。

二十六、达成补偿安置协议后，被征收人是否可以请求法院撤销或者变更该协议或者确认该协议无效？

答：可以。最高人民法院民事案由规定将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”作为民事合同纠纷的案由。当事人完全可以依据《合同法》第52条、第54条等规定，主张补偿安置协议无效或者可撤销。

二十七、未经安置补偿，政府是否可以预先收回土地使用权直接供应土地，并发放建设用地批准文件？

答：不能。《条例》第27条第1款规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

二十八、在征收公告确定的签约期内无法达成补偿安置协议，是否就不能征收了？

答：不是。根据《条例》第26条的规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，也就是说，作出征收决定的市县级人民政府根据房屋征收部门的申请，作出征收补偿决定，征收仍然可以继续进行。

二十九、被征收人不服征收补偿决定，可以采取哪些救济途径？

        答：《条例》第26条第3款规定：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

        三十、作出征收决定的人民政府能否直接强制执行征收补偿决定？

        答：不能，行政强拆权已被取消。

        三十一、征收补偿决定应当如何申请执行？

        答：《条例》第28条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

        三十二、征收人向人民法院申请强制执行征收补偿决定的时间节点如何确定？

        答：1. 被征收人在法定期限内未行使复议申请或诉讼权，且又未履行征收补偿决定的，作出征收补偿决定的市县人民政府在上述期限届满之日起三个月内向被征收房屋所在地基层人民法院申请司法强制执行；征收补偿决定被提起行政复议或行政诉讼的，维持补偿决定的生效判决作出后，在判决书生效之日起三个月内可依照行政诉讼法规定，由征收人持生效判决书直接申请执行，同时免去对补偿决定合法性审查环节。

        三十三、人民法院收到征收人关于强制执行征收补偿决定的申请后，将如何作出决定？

答：人民法院将根据审查情况作出准予执行或不予准许执行的裁定。

        三十四、什么情况下，人民法院将作出不予执行征收补偿决定的裁定？

        答：最高院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》列明七类强制执行不予执行的情况：1.明显缺乏事实根据；2.明显缺乏法律、法规依据；3.明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；4.明显违反行政目的，严重损害公共利益；5.严重违反法定程序或者正当程序；6.超越职权；7.法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

        三十五、征收人对人民法院不予执行征收补偿决定的裁定有何救救途径？

        答：对受理法院作出的不予执行裁定有异议的，可以在收到裁定书之日起15日内向上一级法院申请复核一次。受理复核的人民法院应当在30日内作出裁定。

        三十六、人民法院作出准予执行征收补偿决定裁定后，补偿决定如何执行？

        答：最高院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第9条规定：人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。可见，强制执行的决定权在人民法院，考虑到法院司法审判职能的局限性，由作出拆除决定的政府部门更具有具体执行的便捷性，因此人民法院可以决定由作出征收补偿决定的市县级人民政府组织实施。

        三十七、法院裁定由作出征收补偿决定的人民政府强制执行后，强制执行的程序将如何进行？

        答：《成都市国有土地上房屋征收补偿决定强制执行程序规定》（成房发【2015】50号）第6条规定：执行机关在收到人民法院准予执行裁定之日起5个工作日内，向被征收人发出强制执行通知书，告知搬迁期限和逾期不搬迁的后果；被征收人在强制执行通知书确定的搬迁期限内拒不搬迁的，在告知其具体的搬迁时间后，予以强制搬迁。

        三十八、被征收人向人民法院提起侵权赔偿诉讼获得赔偿后，还可以要求征收部门对其补偿吗，即赔偿和补偿能获得双份吗？

答：无论是赔偿还是补偿，无论是通过协商、决定还是判决，财产损失的补偿应当遵循“损益相补”原则，希望得到补偿之后再得到赔偿的企图是徒劳的。

        三十九、《条例》之前已经颁发拆迁许可证的拆迁项目如何操作？

        答：《条例》第35条规定：条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

        四十、《条例》对被征收人权利保护主要表现在哪些方面？

        答：一是补偿的方式可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换，

被征收人可以选择补偿方式；二是货币补偿的金额由房地产价格评估机构以房地产市场评估价确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格，房地产价格评估机构由被征收人多数人选定或者抽签确定；三是房屋征收部门负责组织对被征收房屋进行调查登记，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见，经修改完善，报有关政府批准公告。其中危旧房改造补偿方案在批准前如果存在1/2以上被征收人反对的不得征收；四是房屋征收部门要按照补偿安置方案与被征收人订立补偿协议；五是补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼；六是政府应当为征收个人住宅的被征收人提供适当房源，符合住房保障条件的，

应当为其提供保障住房等。

        四十一、征收权属有争议的房屋应注意什么？

        答：权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋，应当由征收部门提出补偿安置方案，报政府同意后作出补偿决定。搬迁前，征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的，可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。

        四十二、征收设有抵押权的房屋应注意什么？

        答：首先要核实抵押权的有效性；其次在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；最后，经与抵押权人、被征收人协商，能够解除抵押权的可以达成一致意见后，将征收补偿款交付给相关权利人。进行产权调换的，应当办理新的抵押登记或者办理抵押权预告登记。

        四十三、存在共有关系的房屋如何合法征收？

        答：《物权法》规定：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，存在共有关系的房屋被征收时，所有共有人均应在补偿安置协议上签字，以确保自身的合法权利。

         四十四、房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下的房屋被征收时应注意什么？

         答：《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”首先，应根据继承关系予以确认权利人；其次，应由继承人取得合法享有该房屋物权的证明材料，再按程序办理征收补偿手续。

         四十五、被法院查封的房屋被征收应注意什么？

         答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿物。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”因此，当被法院查封的房屋依法被征收时，应当及时通知作出查封裁定的人民法院，并协助人民法院进行处理。

         四十六、房屋权属登记的性质为住宅，但已依法取得营业执照实际为经营性用房的如何补偿？

        答：《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第三款规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》[国办发明电（2003）42]规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

         四十七、公房承租人去世后，其家属继续居住并交纳房租的，家属可以获得相关补偿吗？

         答：根据我国相关法律的规定，公房承租人死亡的，其同住家属要求继续租赁的，应当允许。可见家属可以获得相关的补偿。承租人的补偿目前主要依据各地方政府制定的相关规定进行，但是应当进行房屋承租人变更登记，避免不必要的麻烦。

         四十八、造成实际损失是否获得停产、停业补偿的前提条件？

         答：是的。《条例》第17条第3款规定为“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”已明确停产停业补偿的前提系因征收房屋造成了损失。

         四十九、征收转租的非住宅房屋，停产、停业损失补偿由谁享有？

         答：出租人和承租人可以在租赁合同中对停产停业损失补偿的分配作出约定，若没有约定，我国对包括房屋承租人在内的拆迁当事人分配停产、停业损失补偿缺乏一般性的规定。停产、停业损失补偿作为对因拆迁造成生产经营损失的补偿，一般补偿给直接的生产经营者。

        五、在城市房屋征收与补偿过程中，遇到问题或发生纠纷如何处理？

        答：建议向专业律师咨询或委托专业律师处理纠纷，维护合法权益。