新疆维吾尔族自治区国有土地房屋征收法律知识问答

一、房屋征收补偿工作应当遵循的原则

一是决策民主原则：房屋征收补偿方案在拟定后，政府要组织进行论证，公开征求被征收人意见；旧城区改建项目，超过半数的被征收人不同意征收补偿方案的，政府要组织召开听证会，根据听证结果对征收补偿方案进行修改；被征收人数量较多的，政府在作出征收决定前，要经政府常务会议讨论决定，其中旧城区改建项目，要经90%以上被征收人同意，政府方可作出征收决定。

二是程序正当原则：实施征收补偿，政府及有关部门要依法按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《实施办法》规定的法定程序实施。

三是补偿公平原则：政府及房屋征收部门不得因房屋征收补偿降低被征收人的房屋居住和使用条件；对被征收人依法给予房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、营业用房的停产停业损失补偿，以及给予补助和奖励；被征收人对房地产价格评估报告有异议的，可以申请复估和鉴定。

四是信息公开原则：房屋征收补偿各阶段的工作要在阳光下运行，依法公开各类信息，接受监察、审计等机关和社会监督。

二、房屋征收与补偿工作具体由哪一级政府负责？

房屋征收与补偿工作由县级人民政府负责；负责重大建设项目或者跨行政区域的建设项目可以由州、市（地）人民政府（行政公署）负责房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收补偿工作中的职责是如何确定的？

县级人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。根据工作需要，房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对实施单位在委托范围内的行为承担法律后果。

四、房屋征收补偿的基本工作程序

（一）确定房屋征收项目及范围

1、建设单位向房屋征收部门提出申请，提交项目批准有关文件；

2、房屋征收部门对建设项目是否符合征收条件进行审查；

3、符合征收条件的，县级人民政府组织发改、财政、国土资源、城乡规划、建设、房产等部门，对房屋征收项目的合法性、合理性、可行性进行论证，确定征收范围。

（二）房屋征收准备工作

1、房屋征收部门对征收范围内的房屋进行调查登记，公布调查登记结果，发布暂停办理有关手续公告，书面通知国土资源、城乡规划、工商、税务、房产、市政等部门暂停办理拟征收范围内房屋的新建、改建、扩建、改变房屋用途、工商税务登记等手续；

2、对未办理房屋产权登记或者与登记不符的房屋，由政府组织规划、国土、建设、房产、工商、税务等有关部门进行核实、认定，并提出书面处理意见；

3、房屋征收部门选取两家以上房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋进行咨询性评估。

4、房屋征收部门根据调查登记情况、咨询性评估结果拟定征收补偿方案，报本级人民政府；

5、政府组织发展改革、国土资源、城乡规划、建设、房产、财政、法制等部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见；旧城区改建项目，半数以上被征收人不同意征收补偿方案的，组织召开听证会；

6、政府组织城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、信访、社会管理综合治理等部门、以及街道办事处、社区居委会进行社会稳定风险评估。

（三）实施房屋征收

1、县级人民政府作出房屋征收决定，并在征收范围内予以公告；被征收人数量较多的，由政府常务会议讨论后，作出征收决定；旧城区改建项目，应当经90%以上被征收人同意，方可作出征收决定。

2、征收部门组织被征收人选定房地产价格评估机构，出具分户评估报告。

3、房屋征收部门或者被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起5内，向房地产价格评估机构申请复估，对复估结果仍有异议的，可以向自治区房地产价格评估专家鉴定委员会申请鉴定。

4、房屋征收部门依据征收补偿方案或者分户房地产价格评估报告，与被征收人协商征收补偿安置方式，签订房屋征收补偿协议，确定被征收房屋价值补偿、搬迁补偿、经营性用房的停产停业损失补偿、临时安置补偿及政府的奖励和补助等。被征收人选择产权调换的，确定产权调换房地点、面积、结构、层数、建设标准、回迁期限等。

5、征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的，房地产分户评估报告未申请鉴定的，征收部门应当向自治区房地产价格评估专家委员会申请鉴定，经鉴定后可采用的评估报告，被征收人仍不同意的，房屋征收部门依据经鉴定的评估报告，报请政府作出征收补偿决定，并明确搬迁期限，送达被征收人。

6、被征收人在征收补偿决定确定的搬迁期限内不签约、不搬迁的，又不申请复议，也不提起诉讼的，由房屋征收部门报请政府申请人民法院强制执行；申请强制执行前，房屋征收部门应向被征收人书面催告。

7、人民法院裁定准予执行并明确由政府实施的，政府应当按照《行政强制法》的规定程序实施强制执行。

8、房屋征收部门将分户补偿情况在房屋征收范围内予以公布。

五、房屋征收范围如何确定？

房屋征收范围一般按照建设用地规划许可的范围确定，房屋征收范围内的用地不得用于非公益性项目建设；旧城改建项目按照控制性详细规划确定房屋征收范围，在未完成征收补偿安置前，不得实施非公益性项目建设。

六、没有办理产权登记的房屋，或者房屋登记的面积、用途等与实际状况不符的，如何补偿？

房屋征收部门根据调查登记结果，对未办理产权登记的房屋，或者登记的面积、用途与实际状况不符的房屋，由政府组织规划、国土、建设、房产、工商、税务等部门进行核实认定，提出书面处理意见。被征收人对核实认定结果不服的，有权申请行政复议或依法提起行政诉讼。

七、没有房产证的房屋，哪些情况下可以认定为合法建筑，如何补偿？

一是市、镇规划批准公布前建造的，认定为合法建筑；二是依法应当按照永久性建筑核发建筑规划许可证，但是城乡规划部门核发了临时建筑规划许可证，且建成的房屋面积、层数、高度等未超出临时建筑规划许可的，认定为合法建筑。认定为合法建筑的，给予全额补偿。

八、除认定为合法建筑的外，其他未取得规划批准或者违反规划批准条件进行建设的房屋，在征收补偿时如何认定并给予补偿？

由规划部门按照城乡规划管理法律、法规作出认定，对规划实施造成不可消除影响，依法应当予以拆除或者没收的，认定为违法建筑，不予补偿；尚不构成依法应予拆除或者没收情形的，由房地产价格评估机构按照房屋实际状况评估，并进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值补偿。

九、将住宅用房改为经营性用房的，在房屋征收时如何认定并给予补偿？

将住宅改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记的，认定为改变用途的建筑，由房地产价格评估机构按照房屋实际状况评估，并进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值补偿。

十、房屋征收时，被征收房屋已经转让，但未办理产权转移手续的，如何确定被征收人？

基于买卖合同转让房屋，但未办理房屋权属转移登记的，认定占有人为被征收人。

十一、房屋征收时，房屋权利已经发生转移的其他情形，但未办理产权转移登记的，如何确定被征收人？

确定继承人为被征收人。《实施办法》规定：因判决、仲裁、继承、接受遗赠，法律文书已经生效或者法律事实已经发生，但未办理房屋权属转移登记的，认定法律文书或者法律事实确定的权利人为被征收人。

十二、被征收人对被征收房屋的调查登记结果或者核实认定结果有异议的，如何处理？

被征收人对调查登记或者核实认定结果有异议的，可以向出具书面结果的部门申请复核，异议成立的，有关部门应当予以纠正。

十三、旧城区改建项目，有多少被征收人同意，政府才可以作出房屋征收决定？

因旧城区改建需要征收房屋的，应当经90%以上的被征收人同意，政府方可作出房屋征收决定。

十四、对被征收人的补偿包括哪些？

包括房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置补偿、营业用房的停产停业损失补偿、政府的补助和奖励。

十五、被征收房屋以货币方式补偿的，房屋价值补偿如何确定？

由征收部门与被征收人双方依据征收补偿方案协商确定，或者由征收人选定的三级以上房地产评估机构依据房屋征收的法规、规章和房屋征收评估规范评估确定。被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场价格；其中征收住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。

十六、被征收房屋以产权调换方式补偿的，是否有公摊面积补助？

产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

十七、平房院落是否给予补偿？

被征收房屋用地范围内的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，应当按照土地市场价单独估价并给予补偿。

政府及房屋征收部门不得以未收取土地使用费或者提供低价产权调换房屋为由，对房地产价格评估机构按照市场价进行评估作出限制性规定。

十八、房屋征收当事人对被征收房屋的价格评估有异议的，如何处理？

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内向原房地产评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，可以向自治区房地产价格评估专家委员会申请鉴定。价格评估报告经鉴定确有错误的，由原房地产价格评估机构根据鉴定意见进行修改。

十九、房屋征收范围确定后，新改扩建房屋或者改变房屋用途，是否给予补偿？

房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续公告后，新建、改建、扩建的房屋，违法建造的部分不予补偿；将住宅改变为商业经营用房的，按照住宅进行补偿，不给予停产停业损失补偿；迁入户口或者分户的，在核实住房保障对象和最低住房保障面积时不予计算。

二十、在房屋征收时，对符合住房保障对象的被征收人或者承租人如何安置？

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予解决。被征收房屋建筑面积低于当地最低住房保障面积的，按照最低住房保障面积予以补偿安置。

被征收房屋的承租人符合住房保障条件的，由房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先给予解决。

二十一、房屋征收时，对居住单位公房未参加房改的职工如何补偿安置？

征收未向房屋居住人出售的单位自建住宅，建房单位选择产权调换的，应当用产权调换房屋安置房屋居住人；选择货币补偿的，应当将８0%的货币补偿支付给房屋居住人。

建房单位破产，或者建房单位因改制、兼并、重组等原因转移单位自建住宅所有权的，由房屋居住人选择征收补偿方式，按照前款规定对房屋居住人予以补偿安置。

房屋居住人擅自转让单位公房或者在单位用地范围内未经城乡规划部门批准自建房屋的，按照《实施办法》第十一条、第二十九条的规定，进行核实认定后确定被征收房屋价值补偿。

二十二、被征收人选择产权调换的，临时安置费如何计算？

以产权调换房屋补偿，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门按照类似房屋市场租赁价与被征收人协商确定并支付临时安置补偿费。

临时安置补偿费的支付期限由房屋征收部门与被征收人按照交付产权调换房屋合理预期在补偿协议中约定；实际交付产权调换房屋日期超出协议约定期限的，房屋征收部门应当按照实际期限补足临时安置补偿费。

二十三、因征收房屋造成停产停业损失的，如何计算停产停业损失补偿？

被征收人选择产权调换的，根据停产停业期限，比照房屋征收决定公告之日类似被征收房屋市场租金价格的2倍按月给予停产停业损失补偿；被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果给予补偿；

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当与被征收人按照前项规定的标准，协商确定给予不少于两个月的一次性停产停业损失补偿。

被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。

二十四、政府对被征收人的补助和奖励，如何计算？

征收住宅房屋的，政府对被征收人的补助和奖励，可以参考房地产价格评估机构扣除土地、折旧等费用后，对被征收房屋现值的估价结果的一定比例计算。政府及征收部门不得对未在规定期限内签订补偿协议或者搬迁的被征收人制定惩罚性措施。

二十五、被征收房屋出租的，对产权人和承租人如何予以补偿安置？

征收用于出租的房屋，被征收人解除房屋租赁合同的，房屋价值补偿、临时安置补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人，搬迁补偿支付给承租人；被征收人未解除房屋租赁合同，且未向承租人提供周转用房的，临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的，从其约定。

二十六、被征收房屋设有抵押权的，如何予以补偿安置？

被征收房屋设有抵押权的，由抵押人与抵押权人协商，就抵押权实现方式达成协议。被征收人选择产权调换的，可以与抵押权人协商变更抵押物；被征收人选择货币补偿的，可以与抵押权人协商提前清偿债务、变更抵押物或者提供其他担保。抵押人与抵押权人达不成协议的，由房屋征收部门办理补偿款提存公证。

二十七、旧城区改建项目，在补偿协议签约方面有何特殊规定？

旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。生效条件为：在签约期限内90%以上被征收人签定补偿协议的，补偿协议生效。协议生效后，由政府支付搬迁费、补偿安置费，组织搬迁；未达到规定签约比例的，补偿协议无效，房屋征收决定终止执行。

二十八、被征收人领取的货币补偿款是否需要纳税？选择产权调换的，在办理产权登记时，是否需要缴纳有关税费？在有关税费减免和社会保障方面有何特殊照顾？

被征收人领取的货币补偿款免收个人所得税；在货币补偿额度内购买的房屋或者产权调换取得的房屋，依法免收土地使用、房产交易、房屋登记等费用，依法减免所得税、营业税、契税等税收。具体税收减免政策由税务机关按照国家规定执行。

二十九、对被征收人，在子女入学和享受社会保障方面有何特殊照顾？

被征收人子女在义务教育阶段，选择继续在原户籍所在地入学的，按学区内生源对待；在迁出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按迁入地标准接续发放最低生活保障金，并依法审核给予各项社会保障。

三十、集体土地上房屋征收补偿政策是否和国有土地上房屋征收补偿政策一样？

集体土地房屋征收补偿不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《实施办法》。

三十一、城中村的房屋被征收，可否按照国有土地上房屋进行补偿安置？

因公共利益需要，征收城镇规划区内的乡、村庄或者城乡结合部集体土地上的房屋，农村集体经济组织不能重新调整宅基地或者集体建设用地，地方政府能够妥善解决被征收人的生产、生活，给予被征收人城镇居民同等待遇，集体土地收归国有的，可以按照《实施办法》给予补偿。

三十二、政府能否对非公共利益项目实施房屋征收？建设单位暴力拆迁如何处理？

政府不得对非公共利益建设项目实施房屋征收。项目建设单位采取欺骗、暴力、威胁或者干扰房屋所有权人生活等方式，迫使房屋所有权人签订协议、强制搬迁的，负责房屋征收工作的政府及有关部门应当予以制止；情节严重的，由城乡规划、国土资源、发展改革、建设等部门依法撤销建设项目有关批准文件；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三十三、房屋征收补偿的哪些信息予以公开？

政府及房屋征收部门应当对房屋征收补偿方案、房屋征收决定、被征收房屋调查登记结果和核实认定结果、选定的房地产价格评估机构名单、房屋征收补偿分户初步评估结果、旧城区改建项目听证会情况房屋征收分户补偿结果和房屋征收补偿决定等信息，依法予以公开。