解析《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《办法》），已经2014年12月1日省人民政府第34次常务会议审议通过，自2015年3月1日起施行。

　　    一、制定的背景

　　切实做好国有土地上房屋征收与补偿工作，有利于维护拆迁当事人的合法权益，促进经济发展和社会稳定。2011年1月21日，国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《征收条例》），同时废止了2001年6月13日出台的《城市房屋拆迁管理条例》。《征收条例》建立了新的征收模式和补偿制度，对征收的主体、依据、程序以及补偿原则、权利救济等作了重大调整。省政府高度重视城市房屋拆迁管理工作， 2003年，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，制定出台了《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，对维护拆迁当事人的合法权益、保障城市建设的顺利进行发挥了积极作用。但在《征收条例》施行之后，该规章与上位法存在不一致、不协调的情况。《征收条例》有的规定较为原则，要求省级政府制定具体办法。因此，为进一步规范我省国有土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人的合法权益，有必要制定实施办法。

　　二、关于公开征求意见和建议

　　10月8日，《江西日报》全文刊载了《办法》征求意见稿，公开向社会征求公众意见。截至10月31日，共收到单位和公众提出的意见、建议共51条。这些意见和建议主要涉及未登记建筑的认定、住宅改商业性用房补偿、评估机构选定、最低补偿安置面积等方面。承办单位与起草单位经过认真研究，采纳了20条；鉴于有些意见和建议与国家有关规定不符，有的不利于保护被征收人权益等原因，故不采纳的有31条。

　　三、《办法》的主要内容

　　（一）关于征收主体和征收部门

　　《办法》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，因此，征收主体为市、县级人民政府。

　　房屋征收部门在我省目前极不统一，有的单独设立，有的在建设部门，有的在房管部门，考虑到房屋征收直接涉及对房屋所有权人重大财产权的处置，保证行为主体的适格是非常重要的。为此，《办法》第六条第一款规定：“市、县级人民政府应当确定房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。设区的市、县（市、区）人民政府发展改革、财政、国土资源、建设、城乡规划、房产管理等有关部门应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。被征收房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当配合做好房屋征收与补偿的有关工作”。

　　（二）关于评估机构的选定

　　公正、公开选定房地产价格评估机构，是对被征收房屋价值进行公正评估，合理确定被征收房屋价值的关键。为此，《办法》主要规定：一是房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。二是房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。三是被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等影响被征收房屋价值的因素。

　　（三）关于停产停业损失的补偿

　　对征收房屋造成停产停业损失予以合理补偿，有利于确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。为此，《办法》主要规定：一是给予被征收人停产停业损失补偿的具体条件是被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照等行政许可手续，已办理税务登记并具有纳税凭证。二是停产停业损失费由征收当事人参照被征房屋企业上年度月均应纳税所得额或者同类同地段房屋市场租金或者企业从业人员最低工资协商确定。三是停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期6个月。

　　（四）关于住房保障

　　对被征收人优先提供住房保障，是确保被征收人居住条件的重要举措。为此，《办法》主要规定：一是设区的市、县（市、区）人民政府在发布房屋征收决定公告的同时，应当在房屋征收范围内公告住房保障条件。二是符合条件且自愿选择优先安置保障住房的被征收人应当向房屋征收部门提出书面申请，房屋征收部门应当及时向同级住房保障管理部门提交。三是住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提出的优先安置保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续，不需轮候。

　　（五）关于最低安置面积

　　为确保个人居住面积，《办法》第二十七条规定，房屋征收部门对个人住宅征收补偿安置建筑面积不低于36平方米。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米的部分按成本价结算，超出50平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。设区的市、县（市、区）人民政府根据实际情况，可以制定比前款更优惠的最低补偿安置面积办法。