一个人民警察遭遇拆迁

本期介绍：拆迁算是一个热而不热的话题，很多人从震惊到愤怒再到现在的麻木。在拆迁中骂拆迁单位、骂钉子户，是是非非谁知其中滋味？似乎被拆迁永远是普通老百姓的事儿。可是，有一个警察也遭遇了拆迁，家住安徽歙县的鲍先生因不满拆迁补偿拒签拆迁补偿协议，被单位停职两个月。究竟是鲍先生狮子大开口索要高额拆迁费，还是另有隐情？为此，《法眼看房产》采访了北京亿嘉律师事务所的王卫洲律师。

法眼看房产：关注房子，解答疑难。《法眼看房产》为您解读关于房子的是是非非。各位网友大家好，又和大家见面了。今天，我们要聊一聊拆迁的故事。今天的嘉宾律师是北京亿嘉律师事务所的王卫洲律师。您好！王律师，欢迎您做客《法眼看房产》，先跟大家打声招呼吧。

王卫洲

　　主持人好，各位关注《法眼看中国》的网友大家好。

 

法眼看房产：今天我们要讲的故事是一个真实的案件。首先，为方便各位网友理解，由我为大家简单介绍一下案情。家住安徽歙县的鲍先生是一名保卫人民安全的人民警察，谁知昔日维护他人权益，今日他却维护不了自己的权益。鲍先生所住的地方现在面临拆迁，按照规定，鲍先生所住的600多平方米的房屋有200平方米属于门市房，周边市场价格为20000元／㎡，但是，当地政府却要求鲍先生签订1760元／㎡价格的拆迁协议，鲍先生拒绝签字被单位予以停职两个月的处分，甚至将被开除公职，由于鲍先生仍不同意签字，国土部门将要以非法占地的形式对其实施没收房屋的行政处罚，首先，我们了解到鲍先生的这600多㎡的房屋的土地使用权是与前业主协议转让得到的，我国取得国有土地使用权的方式是什么？这种协议转让取得土地使用权的方式是否合法？

王卫洲

　　国有土地使用权的取得分为出让、划拨、转让三种形式，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护，而且土地使用权转让应当签订书面协议，所以以协议转让的方式取得土地使用权是合法的。

 

法眼看房产：据悉，当地国土资源局下达了一份《行政处罚听证告知书》，上面的处罚依据《土地管理法》第43条第一款，鲍先生的房屋属于非法占地。对此，您如何看待？

王卫洲

　　《土地管理法》第四十三条第一款的内容为：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这条规定实际上是对集体土地使用者范围的一种限制，本案中鲍先生使用的土地本身就是国有土地并非集体土地，所以不存在违反《土地管理法》第四十三条的情形。

 

法眼看房产：在我国轻程序重实体是有历史的。在拆迁过程中，很少有人会关注政府的拆迁工作程序是否合法。鲍先生称，该政府不具备合法的征收拆迁的手续。那么，合法有效的征收国有土地上的房屋需要什么手续及程序？我国是否有详细的法律规定？

王卫洲

　　国有土地上房屋征收应当由市县人民政府国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划因为公共利益的需要作出房屋征收决定。在作出征收决定之前应当首先拟定征收补偿方案，并将征收补偿方案予以公示征求社会意见，征求意见不得少于三十日，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；之后按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。这些程序在《国有土地上房屋征收和补偿条例》有明确规定。

 

法眼看房产：在遭遇政府进行拆迁手续不全时，作为被拆迁者应该如何维护自己的权益？

王卫洲

　　在征收房屋时如果手续不全，被征收人可以拒绝签定征收补偿协议，也可以提起行政诉讼或行政复议维护权益，也可以对违反《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定的行为，向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

 

法眼看房产：有网友在遭遇征地拆迁时遇到了这样的问题：自家房屋未进行登记，现在面临拆迁，补偿与有登记的居民有很大差距，他不知道如何才能更大的维护自己的权益。对此，应当如何认定并给予补偿？您有什么好的建议？

王卫洲

　　由于历史和社会原因造成的手续不全的房屋应当给予补办手续或认定为合法，《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，所以手续不全的房屋如果符合条件应该认定为合法，按照合法的待遇补偿。

 

法眼看房产：像刚才这位网友提的问题，有些居民的手续不全。对于这些人的拆迁会如何处理？有没有什么标准？

王卫洲

　　在我国特别是是在郊区和农村，房屋产权手续不全的情况时很普遍的，正是由于这种原因一些地方为了加快拆迁进度便利用公民房屋手续不全做文章，签订协议就是合法、不签协议就按照违章处理，这种做法是严重的错误，对此国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续，这类房屋可由市县政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》二十四条之规定予以认定，认定合法的应当补偿。

 

法眼看房产：据鲍先生讲拆迁部门一开始并没有按照违法占地对其处理，而是根据政府制定的补偿方案与其谈补偿，而且按照拆迁部门制定的违法建筑认定办法，自己的房屋也不属于违法建筑的范围，那么按照王律师的观点，这种情况下鲍先生的房屋是不是已经被认定为合法呢？

王卫洲

　　结合我国征地拆迁相关法规和政策可以这样理解。

 

法眼看房产：在征收过程中，有些工程比较大，征收范围会同时涉及到国有土地和集体土地。在这种情况下，应该履行何种征收程序？两者有何不同？

王卫洲

　　这种情况下可以由征地批准机关在批准征收集体土地时一并批准收回，但是在补偿上集体土地参照前三年平均产值的倍数补偿，国有土地参照市场价值进行补偿。

 

法眼看房产：聊了这么多，很多网友更关注鲍先生的遭遇。像鲍先生这样，单位给予其两个月的停职甚至有可能被开除公职。鲍先生单位的行为是否违反我国法律的相关规定？

王卫洲

　　鲍先生的单位严重违反法律规定，当前国务院、国土资源部、中央纪委多次发出紧急通知，要求禁止采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，鲍先生的单位利用停职停工的方式要求签订协议属于以胁迫的方式逼迁，在新拆迁法出台以后，这种情况已经相对减少但是仍然有一些法制落后的地方，片面追求拆迁速度，滥用职权利用各种不正当方式逼迁。

 

法眼看房产：停职两个月的损失，鲍先生能否要求单位进行赔偿？鲍先生能否要求精神损害赔偿？

王卫洲

　　对于停工停职造成的损失鲍先生可以要求单位予以赔偿，但是这种行为造成精神损害的并不属于国家赔偿的范围，不过我认为对于直接实施侵权的责任人可以提起民事诉讼要求精神损害赔偿。

 

法眼看房产：拆迁的故事总是能引起人们的兴趣。即使现在的你无法深刻体会到拆迁带来的烦恼，看了鲍先生的故事相信您多多少少也体会到一些。感谢王律师参与这个话题的讨论。对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王卫洲

　　我认为在房屋拆迁过程中，被拆迁人属于弱势群体，而公职人员属于弱势中的弱势，一些法制观念落后的领导往往利用职务的便利给其施加压力，造成公职人员不得不被迫签订拆迁补偿协议；这一事件让我感到一些地方仍然在违反国家法律和中央的指示，片面追求拆迁速度侵犯被拆迁人合法权益，作为一名法律工作人员我感到很痛心，我认为法律执行的不到位仍然是造成侵犯被拆迁人权益受侵犯的主要原因；另外在实践中我们也感到很多手续不全被征收房屋在一开始被确认为合法，但是如果不接受不同意签订协议拆迁部门又按照违法来处理，由于法律对此没有明文的限制导致处于这种情况被拆迁人权益很难有效保障。

 

法眼看房产：《法眼看房产》以法律的视角为您解读房子的是是非非。感谢各位网友和王卫洲律师的参与。希望各位网友对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。期待下次与您相约，再见。

王卫洲

　　再见。

 

法邦网：感谢本期律师的精彩解答！

律师简介：

王卫洲，北京市亿嘉律师事务所，全国知名行政诉讼、征地拆迁维权律师，自从业以来王律师一直以“关注民生、捍卫民权”为己任，专业代理全国各地被征地、被拆迁人委托的重大复杂的土地拆迁纠纷案件和行政诉讼案件，其办案足迹遍布广西、福建、浙江、江苏、山东、黑龙江等全国30个省，多次将强势的行政机关、开发商集团推向法院审判席，并应用诉讼、裁决、协调等多种方式相结合巧妙的维护了为当事人维护了权益、为维护社会和谐稳定做出了重大贡献，其严谨负责的办案态度和高质量的办案效果赢得社会的高度认可，很多被征地拆迁的当事人，通过打官司，与王律师结下的深厚的友谊，凡是王律师走过的地方的人们都一致称王律师是一位真正的维权律师,咱老百姓的律师